Бизнес с нуля на субаренде квартиры. Бизнес на субаренде квартир. Что прописано в краткосрочном договоре аренды

Бизнес идеи

Возможно, вы задумывались о сдаче в субаренду своего съемного жилья на время длительного отпуска или командировки или же приметили недорогую квартирку, которую можно было бы сдать подороже и немного заработать. Идея сдать квартиру в субаренду приходит в голову многим. При грамотном подходе от чужой квартиры можно получить приличный доход или хотя бы минимизировать свои расходы, если вам нужно срочно переехать на время в другой город или страну. Но законны ли подобные действия? Должен ли хозяин квартиры знать о том, что его жилье пересдали? Хотя субаренда – достаточно распространение явление, часто пересдача квартиры становится нелегальным бизнесом, при котором страдает либо арендатор, либо владелец жилья. Однако вторичная аренда может быть вполне законна, если осуществляется по строгим правилам, о которых расскажут эксперты homify.

Другие названия для этого документа: Коммерческое соглашение о субаренде, Субаренда коммерческой недвижимости, Коммерческий договор субаренды. Существует много преимуществ сублизинга. Но чтобы получить максимальную отдачу от сублизинга, убедитесь, что вы сначала обходите магазин, никогда не принимаете первое предложение, и убедитесь, что вы внимательно изучите как субаренду, так и оригинальную арендную плату субаренда. Арендатор, который не будет показывать вам первоначальную аренду, должен не следует доверять.

Если ваш бизнес небольшой, и вам нужно всего несколько сотен квадратных футов, вы найдете гораздо больше возможностей на рынках сублизинга. Меньше «привязанных строк»: субэлементы, как правило, более простые и более простые, чем другие сложные типы. Тем не менее, субаренды по-прежнему являются обязательными юридическими документами и также зависят от первоначальной аренды. Вы должны серьезно подумать о том, чтобы адвокат или доверенный риэлтор рассматривали арендную плату субаренда, а также субаренду перед подписанием. Доступ к общим районам: многие подъязычные пространства обеспечивают доступ к приемным зонам, помещениям для отдыха, конференц-залам, хранилищам и другим общим пространствам по сниженной цене или, в некоторых случаях, даже бесплатно. Бесплатные удобства: поскольку подъязычные пространства являются частью большего пространства, вам, возможно, не придется платить за системы сигнализации или доступ в Интернет, если пространство уже подключено к этим вещам. Возможность взять все пространство: если подросток хочет, чтобы до того, как их аренда закончилась, они могут передать вам все пространство. Это может облегчить получение больших площадей, если у вас есть существующие финансовые отношения с подледом, и если вы хотите сохранить пространство после истечения срока аренды, вы можете быть в лучшем положении, чтобы договориться об аренде с фактическим домовладелец. Сетевые и социальные возможности: если вы работаете в одиночку, вы можете выиграть от сублизингового пространства, если вы работаете с кем-то из аналогичной профессии. Если вы попросите эти услуги, вам, возможно, придется заплатить за них, но вы не должны быть привязаны к офису весь день, чтобы получить почту.

Вы можете начать с малого: вы можете арендовать только необходимое пространство.
В большинстве случаев субаренды имеют плоскую ежемесячную арендную плату.
Он может упростить бюджетирование для аренды.

Недостатки сублизинга в основном связаны с материально-техническими и юридическими недостатками, если у вас есть проблемы с суперортом или владельцем арендодателя.

Проверьте законны основания для субаренды

Как мы уже упоминали, при сдаче жилья в субаренду можно неплохо заработать на разнице между тем, что платите вы за аренду, и что заплатят вам. Например, можно снять квартиру за 15 тысяч помесячно, а пересдать за 20. Кроме того, значительно выгоднее снять квартиру на длительный срок и сдавать ее посуточно. Законна ли сдача квартиры в субаренду? Мы можем с уверенностью сказать, что сдавать чужую квартиру можно на законных основаниях. Это называется субаренда - когда арендатор пересдает квартиру кому-то еще. Но чтобы всё было в рамках закона, нужно соблюдать три основных условия:

Риски выбранной ниши

Чтобы свести к минимуму правовую защиту и защитить права в качестве субаренды, обязательно попросите адвоката проверить вашу субаренду и первоначальную аренду до подписания чего-либо. Неблагоприятные условия аренды могут быть переданы вместе с вами: если подросток договорился о «плохой» сделке со своим домовладельцем, они могут попытаться передать определенные сборы и более высокую арендную плату вместе с вами. Вы можете решить эту проблему, включив в свою субаренду права на возмещение затрат и убытков, если вы выселены из-за невыполнения сублицензиатом. Таким образом, у вас есть дополнительная комната в вашем здании, и мы думаем о том, чтобы сублимировать ее, чтобы компенсировать стоимость вашей аренды.

1. Хозяин квартиры обязательно должен знать, что его квартира будет пересдаваться;

2. В договоре аренды должна быть четко прописана возможность субаренды;

3. Сдать квартиру в субаренду можно лишь на срок, не превышающий срока аренды.

Как избежать неприятностей при сдаче квартиры в субаренду?

Во-первых, вы должны заручиться разрешением хозяина на дальнейшую пересдачу квартиры. Уже выполнение одного этого условия убережет вас от многих неприятностей. Но вы, как арендатор, будете в ответе за всё, что натворят в квартире ваши арендаторы. Так что мы бы посоветовали подстраховаться на всякий случай. Лучше всего будет застраховать квартиру на случай крупных неприятностей - потопа или пожара. Для всего остального достаточно заключить подробный договор субаренды, а также не забывать брать с жильцов предоплату и залог (обычно в сумме за одни сутки проживания).

Вот что вам нужно знать, прежде чем прокладывать это место кому-то еще. Офисный субаренд - довольно распространенная практика бизнеса. Конечно, есть преимущества для сублизинга офисных площадей, но есть и некоторые недостатки. Если в ближайшем будущем вы планируете транслировать свои офисные помещения, было бы разумно подумать, прежде чем принимать окончательное решение.

Почему компании? Это может помочь задать этот вопрос, прежде чем вникать в преимущества сублизинга: почему предприятия выбирают офисные помещения в субаренде? Существует ряд причин, по которым компания может выбрать офисные помещения в субаренде для другого бизнеса.

Сделайте все законно

Чтобы сдавать квартиру в субаренду, обязательно нужно зарегистрировать ИП, ведь ваша деятельность считается предпринимательской. Иначе всё может закончиться плачевно вплоть до уголовной ответственности. При этом, естественно, вам в обязательном порядке придется платить налоги, однако в отличие от физического лица, у ИП есть возможность эти налоги минимизировать. Более того, вы сможете выдавать подтверждение о проживании командировочным (для них это важно), а значит, они пополнят ряды ваших клиентов. Кроме того, у вас больше шансов получить добро на субаренду от хозяина квартиры, если они получат дополнительную гарантию, что с их квартирой все будет в порядке.

Компания переросла пространство и нуждается в обновлении, но срок аренды еще не истек. В этом случае, возможно, было бы дешевле субаренды новому арендатору, а не разорвать лизинг. Компания может переехать в другой город, возможно, воспользоваться налоговыми льготами или стимулами или по более практическим причинам, например, быть ближе к поставщикам или деловым партнерам. Если аренда по-прежнему действует в течение определенного периода времени, компании может быть лучше, если сублимировать пространство. Компания может предоставить субаренду часть своего офисного помещения или всего этого и перейти в другое место. Слияние или приобретение может привести к тому, что компания откажется от своего служебного помещения, и в этом случае сублизинг может стать разумным решением. Компания, выходящая из бизнеса, может попытаться покрыть часть расходов на банкротство или ликвидацию в сублизинном офисе. Бизнес-силы привели к сокращению компании, поэтому нужен небольшой офис. . Это всего лишь несколько причин, по которым компании могут арендовать офисные помещения, которые они арендовали у другой компании.

Оповещение собственника о субаренде

Специальных требований по оповещению собственника о субаренде законом не предусмотрено, но стороны вправе сами предусмотреть такой порядок в договоре аренды. Необходимо также оговорить возможность немедленного разрыва договора собственника с арендатором в случае жалоб от соседей, порчи мебели, бытовой техники с компенсацией ущерба или образования задолженности на коммунальные услуги и телефонные переговоры. Если квартира пересдается нанимателем без согласия собственника, то такие действия подпадают под понятие мошенничество,

Итак, теперь вопрос: «Сулейлинг»? Практически во всех случаях офисный сублизинг выполняется по меньшей мере, чем первоначальная аренда. Основная причина этого заключается в том, что два других варианта для владельца аренды - позволить собственности оставаться вакантной, что никому не выгодно, или разорвать лизинг. Любой из этих вариантов может быть дороже, чем ежемесячная потеря.

Почасовая сдача квартиры в субаренду

Есть ситуации, при которых вы определенно не хотите транслировать свое офисное пространство. Если компания, которую вы рассматриваете, имеет плохой кредит, тогда они могут быть плохим финансовым риском. Вы можете оказаться в худшем случае, если вы предоставляете субаренду компании, которая не может заплатить за аренду или выполнить условия вашего соглашения.

Подготовьте договор субаренды

Каждый договор аренды жилья должен иметь четко установленные следующие пункты (и договор субаренды не исключение):

срок действия договора;

способы, размер и сроки оплаты;

условия об оплате коммунальных платежей, электроэнергии и телефонных переговоров;

опись имущества, находящегося в квартире и его состояние;

Другой сценарий, с которым вы можете столкнуться, - сложный арендодатель. Ваш арендодатель может захотеть одобрить вашу субаренду, или ваше первоначальное соглашение об аренде может иметь положения о сублизинге, которые настолько неблагоприятны, что он просто не является финансово осуществимым для вас или может обеспечить головную боль руководства, которое вы не желаете принимать. у вас должен быть кто-то, кто опытный переговорщик, работающий от вашего имени, и обсуждение интересов вашей компании как с арендодателем, так и с вашим потенциальным подледом.

указание естественного износа интерьера и предметов, находящихся в квартире.

При этом наличие договоров аренды и субаренды жилого помещения не подразумевает трехсторонних обязательств: то есть собственник и субарендатор не связаны между собой. А вот в договоре с самим арендатором согласовать право последующей субаренды владельцу квартиры все-таки стоит. Если же согласие на субаренду от собственника было получено после оформления договора, то новые условия требуют перезаключения договора,

Если вы окажетесь на благоприятном рынке, где рынок лизинга выше, чем вы платите за аренду, ваш арендодатель может захотеть разделить любые платежи сверх вашего собственного соглашения. Если это так, убедитесь, что ваш раскол покроет ваши расходы при нахождении правильного арендатора.

Клиентская база или как заработать на субаренде?

Что делать, если вы решите на субаренду. Скажем, вы говорили со своим помещиком, вашим адвокатом и агентом по недвижимости. Вы решили, что субализинг - ваш лучший вариант. Есть ли в договоре статья, которая позволила бы вам разорвать договор аренды с предварительным уведомлением? Если это не так, убедитесь, что вы понимаете термины, под которыми допускается сублимация. Вы разрешаете сублицензировать все пространство или только часть его? У вас есть ограничение на то, сколько арендной платы вы можете заплатить? Есть ли тип арендатора, которого хозяин не хочет в здании? Убедитесь, что вы понимаете все разрешения и ограничения для сублизинга. Проконсультируйтесь со своими соседями. Кто-нибудь из них хочет расширить свое пространство? Могут ли они это себе позволить? Практически ли сублимация? Обеспечивает ли помещение достаточный вход и выход для потенциальных арендаторов? Будет ли у них достаточно парковки? Соответствует ли это их работе? Реклама. Вам нужно будет сказать, что пространство для лизинга. Интервью потенциальных подопечных и подписание контракта.

Если да, то будет ли этот вариант лучше, чем сублизинг?
Предоставляет ли арендная плата вам запрет на сублизинг?
У вашего домовладельца есть окончательное одобрение?

Также включите вашего адвоката во все обсуждения, чтобы вы не попадали в законную горячую воду.

Преимущества субаренды

Сдача квартир в субаренду имеет ряд преимуществ:

Во-первых, это – незначительные начальные вложения. В отличии от многих бизнес-идей, сдача жилья в субаренду доступна практически каждому.

Второе преимущество – высокая рентабельность бизнеса. Как правило, окупаемость вложений в худшем случае около месяца, а в большинстве пару недель.

Позвольте мне нарисовать картинку, и это может показаться знакомым. Вы являетесь владельцем малого бизнеса на жестком рынке коммерческой недвижимости. Вы выросли в компании и надеетесь нанять новых талантов. Ваша потребность в офисном пространстве запустила гамму. Вы начали с вашего дома, а затем создали магазин в своей любимой кофейне, прежде чем неохотно взяли плату за совместное совместное рабочее пространство. Теперь, наконец, вы готовы подписать прямую аренду для своего собственного офиса.

Рост вашей компании таков, что невозможно предсказать, сколько места вам понадобится через шесть месяцев, не говоря уже о трех-пяти годах, которые потребуются большинству помещиков. Этот сценарий довольно распространен в штате Мэн, поскольку основная часть наших коммерческих транзакций управляются компаниями малого и среднего размера.

Третье преимущество – возможность самостоятельно регулировать масштабы бизнеса. Человек, который ведет данный вид бизнеса, решает самостоятельно насколько расширять свой бизнес.

Четвертое преимущество – масса свободного времени, ведь этот вид бизнеса не подразумевает полной занятости.

И последнее – реализация бизнеса не требует никаких специальных знаний.

На своем самом базовом уровне сублимация дает арендаторам возможность и право искать заменяющих арендаторов для своего собственного пространства, если все изменится. Некоторые компании растут, некоторые сокращаются, некоторые опорные и нуждаются в новых типах пространства, а некоторые выходят из бизнеса. Таким образом, сублизинг - это самый эффективный способ преодолеть любой переход, который переживает ваша компания.

В большинстве договоров аренды сублимация является вполне допустимой, если речь идет об арендодателе и одобрении субарендатора. В некоторых случаях, если использование нового арендатора и кредит сопоставимы, арендодатели даже освободят первоначального арендатора и подписывают прямую аренду с новым арендатором.

Продумайте все заранее

Как и любой вид бизнеса, сдача квартир в субаренду требует контроля, особенно если вы еще новичок в этом деле. Заранее продумайте все нюансы и решение возможных проблем. Если вы решите сдавать квартиру в аренду на короткий срок, в ней наверняка будут ценные вещи – мебель, техника и т. д. Всем хорошо известно, что жилье довольно часто арендуют посуточно для проведения различных торжеств и мероприятий, а значит есть вероятность нанесения ущерба имуществу. Дабы обезопасить себя от подобных ситуаций, необходимо заранее продумать варианты страховки. Залог в комплект к договору может стать выходом из ситуации.

Бизнес-план и расчеты

Большинство влиятельных для некоторых из моих клиентов просто зная, что у них есть этот вариант, если все изменится. Это позволяет им отдыхать легче и увереннее подписать долгосрочное соглашение. Важно отметить, что сублизинг не освобождает основного арендатора от каких-либо обязательств или требований первоначальной аренды. Во всяком случае, существует больше обязательств и рисков. Необходимы надлежащие кредитные и финансовые проверки. Вы также должны подумать о том, чтобы посоветоваться с вашим страховым агентом о каком-либо дополнительном страховании, которое вы должны понести в результате субаренды вашего места.

Правила поведения

Учитывая специфику сдачи жилья в субаренду, следует разработать правила поведения в квартире. Неплохо было бы ограничить количество людей, одновременно находящихся в квартире. Большая компания может быстро превратиться в неуправляемую толпу под действием горячительных напитков. Поэтому куда благоразумней заниматься профилактикой, чем разбирать последствия.

Как найти квартиру для сдачи в субаренду?

Однако где же найти человека, который откажется от собственной дополнительной прибыли и позволит кому-то распоряжаться его имуществом? На самом деле люди довольно часто соглашаются на пересдачу их собственности. Многие не имеют возможности или желания заниматься посуточной арендой и для них гораздо удобнее сдавать квартиру на месяц или год и получать фиксированный доход, ничего не делая. Так что найти квартиру для сдачи в субаренду не так уж сложно: в интернете, газетах и других источниках полно предложений о долгосрочной аренде, в том числе от собственников. Нужно лишь выбрать подходящий вариант, который будет пользоваться спросом, и договориться с хозяином. Не менее важно выбирая квартиру продумать приоритетное месторасположение, ведь мало кто захочет снимать квартиру где-нибудь на задворках.

Субарендаторам следует проявлять осторожность. Им необходимо изучить условия основного договора аренды, сроки его действия, а лучше сделать его копию. В противном случае он может столкнуться с рядом проблем. Известны случаи, когда арендатор пересдавал квартиру на длительный срок, несмотря на то, что основной договор найма с собственником заканчивался через 10-15 дней. В итоге субарендатор остался без крыши над головой и лишался денег, которые отдал арендатору в залог за квартиру. В свою очередь мы советуем поднанимателю связаться с собственником, чтобы выяснить, что он является законным владельцем квартиры и не возражает против субаренды.

МОСКВА, 7 мая — РИА Новости. Субаренда — достаточно распространение явление на российском рынке жилья. В Москве "пересдача" квартиры зачастую становится нелегальным бизнесом, при котором страдает либо арендатор, либо владелец, однако эксперты, опрошенные сайтом подчеркивают, что такая "вторичная аренда" может быть вполне законна, если осуществляется по строгим правилам.

Cui prodest

Для начала стоит разобраться в сущности самого явления. В Гражданском кодексе содержится четкая норма, которая говорит, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать съемную квартиру в субаренду или, другими словами, в поднаем. В таком случае вся ответственность, к примеру, за порчу чужого имущества ложился на плечи самого арендатора.

В настоящее время субаренда может быть выгодна нескольким категориям лиц. "В большинстве случаев квартиры и комнаты по этой схеме сдают те, кто не в состоянии самостоятельно оплачивать полноценную стоимость аренды. Чаще всего это студенты и приезжие из других городов. Благодаря субаренде за относительно небольшие деньги они могут позволить себе хорошую квартиру в центре", — замечает генеральный директор "Метриум Групп" Мария Литинецкая.

"Собственник от субаренды получает фиксированную оплату, которая его полностью устраивает. У тех, кто снимает квартиру, существует возможность извлечь более высокую прибыль и получить доход с разницы. Подобная деятельность может быть весьма успешной и превратиться в хороший бизнес. Например, когда люди снимают в центре Москвы многокомнатные квартиры "под ремонт", чтобы сдавать их посуточно", — объясняет руководитель департамента аренды компании "НДВ-Недвижимость" Роман Зеленский.

Срок за сдачу

Однако, не удовлетворяясь законной маржой, арендаторы часто сдают площади нелегально. Предприимчивые дельцы, изначально снявшие жилье в хорошем и престижном районе города, могут пересдать его еще кому-то, а для себя подыскать более дешевое жилье где-нибудь на окраине, а разницу в стоимости отправлять себе в карман. Разумеется, чаще всего такие манипуляции проводятся без согласия и ведома хозяина, особенно если он живет в другом городе или даже стране.

В этом случае субаренда считается незаконной, и здесь могут пострадать как сам арендатор, который пересдал квартиру самовольно, так и субарендатор, который, получив ключи от квартиры и заплатив деньги за съемное жилье, даже не поинтересовался, на каких правах арендодатель владеет жилплощадью. И, конечно, в жертвах может оказаться сам собственник. Сдавая квартиру, он может даже не подозревать, что его жилье арендатор собирается использовать в своих коммерческих целях.

А вот за сдачу жилья субаренду незаконным мигрантам в настоящее время предусмотрена уголовная ответственность, заостряет внимание управляющий партнер юридической компании "Кочерин и партнеры" Владислав Кочерин.

Поэтому эксперты настаивают на чистоте сделки в любой ситуации, и не важно, пересдается ли квартира с целью получения прибыли или же арендатор хочет сэкономить на плате за аренду и пускает в съемную квартиру посторонних людей.

Сделка по правилам

Субаренда регулируются договором, срок которого не может превышать временные рамки договора аренды, заключенного между собственником и нанимателем.

"Между арендатором и владельцем квартиры заключается договор, в котором прописывается, что квартира может сдаваться в поднаем. Это является фактическим разрешением и основанием для ее последующей пересдачи", — указывает первый заместитель директора компании "Миэль-Аренда" Мария Жукова.

Арендатор и субарендатор заключают отдельный самостоятельный договор субаренды или поднайма, где указывается, что первое лицо действует на основании соглашения с владельцем квартиры. При этом законом не предусмотрена его обязанность уведомлять собственника помещения о заключении им сделки, поскольку такое его право предусматривается в договоре аренды.

Трехсторонняя безопасность

Специальных требований по оповещению собственника о субаренде законом не предусмотрено, но стороны вправе сами предусмотреть такой порядок в договоре аренды, рассказывает Кочерин.

"Необходимо также оговорить возможность немедленного разрыва договора собственника с арендатором в случае жалоб от соседей, порчи мебели, бытовой техники с компенсацией ущерба или образования задолженности на коммунальные услуги и телефонные переговоры", — замечает управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.

Если квартира пересдается нанимателем без согласия собственника, то такие действия подпадают под понятие мошенничество, замечает Жукова.

Арендаторам же перед заключением договора Жукова рекомендует проверить документы собственника на квартиру: паспорт, правоустанавливающие документы на квартиру. Можно попросить другие документы, косвенно подтверждающие право собственности на квартиру: выписку из домовой книги, платежные квитанции. "С подозрением следует отнестись к заламинированным документам, подлинность которых установить сложнее", — предупреждает эксперт.

Проявить осторожность нужно и субарендаторам. Им необходимо изучить условия основного договора аренды, сроки его действия, а лучше сделать его копию. В противном случае он может столкнуться с рядом проблем. "Известны случаи, когда арендатор пересдавал квартиру на длительный срок, несмотря на то, что основной договор найма с собственником заканчивался через 10-15 дней. В итоге субарендатор остался без крыши над головой и лишился денег, которые отдал арендатору в залог за квартиру", — рассказывает Литинецкая.

В свою очередь Жукова советует поднанимателю связаться с собственником, чтобы выяснить, что он является законным владельцем квартиры и не возражает против субаренды.