По сравнению с панельными и блочными домами согласовать перепланировку в новостройке часто оказывается проще, поскольку это обычно кирпичные или монолитные дома с преимущественно ненесущими перегородками внутри квартир.

Теоретически перепланировка в новостройке не отличается от любой другой в обычном доме, но на практике проведение перепланировки в новом доме связано с некоторыми тонкостями. Поэтому детально разберем, с чего начать перепланировку в новостройке и каков общий порядок согласования работ в квартире недавно построенного жилого здания.

Квартиры в новостройке, фото:

Перепланировка новостройки до получения собственности

Многие владельцы квартир в новостройках стремятся сделать ремонт как можно быстрее. И это понятно, поскольку нередко для приобретения новой квартиры приходится продавать прежнюю и до окончания ремонта жить в съемной.

Не так давно для получения разрешения на перепланировку в новостройке необходимо было обязательно иметь свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН. А правоустанавливающие документы после получения ключей от новой квартиры приходится ждать достаточно долго – порой по нескольку месяцев.

Однако сейчас выполнить перепланировку квартиры в новостройке можно и до получения документов о праве собственности. Вот что по этому поводу сказано в Приложении № 2 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 года N 508-ПП . При производстве работ в домах-новостройках, в случае отсутствия зарегистрированных прав на помещение, вместо правоустанавливающих заявителем представляются следующие документы (если объект построен по договору участия в долевом строительстве):

• договор на участие в долевом строительстве;
• договор об уступке прав по договору на участие в долевом строительстве;
• акт приема-передачи недвижимости;
• справка от застройщика о том, что участником долевого строительства полностью выполнены обязательства по договору (если акт приема-передачи недвижимости не содержит информации о выполнении данных обязательств).

Перепланировка новостройки свободной планировки

Сегодня на рынке недвижимости весьма популярным предложением для покупателей жилья являются квартиры со свободной планировкой. Это квартиры без внутренних перегородок, где проложены инженерные коммуникации, а границы помещений обозначены одним рядом кирпичиков или блоков. При этом в таких жилых помещениях, как правило, указано предполагаемое расположение санузла и кухни. А строить стены внутри квартиры предстоит самому собственнику.

При этом многие застройщики убеждают потенциальных покупателей, что возводить перегородки внутри квартиры можно как угодно, ведь планировка квартиры свободная. Но это не так, поскольку термина «свободная планировка» для жилых помещений не существует. Иными словами, собственник не может обустраиваться так, как ему захочется.

Квартиры со свободной планировкой, фото:

Для каждой квартиры имеется утвержденная городскими органами и обозначенная застройщиком планировка, соответствующая общепринятым для жилых объектов правилам и нормам. Поэтому свободно строить стены и менять помещения местами свободная планировка не позволяет.

Если же владелец квартиры хочет что-то изменить в действующей планировке, которая обозначена на плане БТИ и в плане застройщика, то на это требуется получить разрешение Мосжилинспекции в установленном законодательством порядке.

Подробнее о перепланировке в новостройке без стен мы рассказали .

Особенности перепланировки новостройки в Москве

Новостройки в Москве, как и в других городах России, сдаются в эксплуатацию:

• без отделки, когда стены, потолки и полы не имеют никаких декоративных покрытий;
• с отделкой, включающей в себя финальные покрытия стен (краска, обои, декоративная штукатурка, плитка) и полов (плитка, паркет, линолеум, ламинат).

Стоит отметить, что согласование перепланировки в новостройке по эскизу сегодня практически невозможно. Практически любые изменения в существующей конфигурации помещений квартиры требуют наличия утвержденной жилищной инспекцией проектной документации.

В состав проектной документации помимо самого проекта также входит техническое заключение о возможности предстоящего переустройства. Подготовить проект + техническое заключение может любая проектная организация, имеющая допуск СРО и специализирующаяся на перепланировках.

При полном комплекте документов и правильно составленном проекте в течение 20 рабочих дней Мосжилинспекция вынесет решение о согласовании перепланировки квартиры в новостройке.

Ремонтные работы должны проводиться таким образом, как это показано в проекте, согласованном жилищной инспекцией. В этом случае не возникнет никаких проблем с получением от комиссии акта о завершенной перепланировке, который составляется на финальном этапе процесса согласования, когда ремонт уже окончен.

Как узаконить перепланировку в новостройке, которая уже выполнена

Многие собственники, не вникая в особенности жилищного законодательства, проводят перепланировку своей квартиры самовольно. А потом вынуждены ее узаконивать.

В принципе, узаконить перепланировку в новостройке можно и после ее проведения. Во многих случаях жилищная инспекция довольно лояльно относится к собственникам, желающим узаконить перепланировку квартиры, произведенную без предварительного согласования, и новостройки здесь не исключение.

Но узаконить перепланировку в новостройке, как и в других домах, можно только при условии, что сделанные работы не нарушают федеральное и местное законодательство, строительные, санитарные и противопожарные нормы, а на все произведенные строительно-ремонтные работы у собственника имеется техническое заключение о том, что перепланировка безопасна и допустима, разработанная лицензированной организацией (с допуском СРО). Кроме того, придется заплатить административный штраф за то, что перепланировка проводилась незаконно.

Для согласования перепланировки в новостройке только предстоящей или «задним числом», мы советуем предварительно обратиться в организацию, специализирующуюся на согласовании перепланировок квартир. Поскольку самостоятельно разобраться в хитросплетениях многочисленных требований закона, жилищной инспекции и надзорных органов у непосвященного человека в большинстве случаев вряд ли получится.

И здесь важно не столько знание теории, сколько ее практическое применение государственными органами контроля за жилым фондом. А применяться закон может по-разному, в зависимости от каждого конкретного случая перепланировки в новостройке. Также часто ключевое значение может иметь округ столицы, где расположена квартира, особенность конструкции дома, этаж, на котором расположена квартира, и количество этажей над ней, ситуация в соседних квартирах (сверху и снизу) и другие важные факторы, неочевидные для собственника. Но в дальнейшем эти факторы могут существенно повлиять на согласование перепланировки в новостройке.

В нашей компании вы можете не только заказать проектные документы, но и получить бесплатную консультацию по перепланировке . Для этого достаточно набрать номер нашего телефона и задать интересующий вопрос. Также для вашего удобства мы отвечаем на вопросы по перепланировке прямо на сайте. Чтобы отправить сообщение, заполните специальную форму.

Большинство новостроек, которые сегодня строятся, возводится по индивидуальному проекту, и, чаще всего, людям удается купить жилье, планировка которого в полной мере соответствует их ожиданиям.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Однако всем угодить невозможно, и у покупателей новых квартир может возникнуть желание «немного» передвинуть стену, совместить санузел (или наоборот), чтобы все в их родной обители было идеально.

И каждый хочет, чтобы все подобные работы были завершены до получения права собственности.

Правила согласования

Согласно жилищному законодательству РФ являются изменения ее конфигурации, сведения о которых в обязательном порядке необходимо занести в технический паспорт жилого помещения.

Правила согласования перепланировки квартиры в новостройке до получения собственности зависят от того, к какому виду согласования принадлежат проводимые в будущем ремонтные работы.

Согласование может быть двух видов:

1. Разрешительное – для проведения перепланировки потребуется специальное разрешение от территориального органа государственной жилищной инспекции.
2. Уведомительное – для проведения перепланировки не потребуется подобного разрешения.

Получение специального разрешения от местной государственной жилищной инспекции необходимо в следующих случаях:

• перемещение санузлов;
• устройство проемов в перегородках, которые являются несущими;
• устройство перегородок, которые создают нагрузки свыше установленной нормы на перекрытия (в домах с железобетонными перекрытиями).

Получение специального разрешения от местной государственной жилищной инспекции не требуется на основании в следующих случаях:

• замена полового покрытия;
• монтаж антенн спутникового ТВ на фасаде;
• замена унитаза;
• полное или частичное устранение перегородок, не являющихся несущими (за исключением межквартирных);
• устройство проемов в перегородках, которые не являются несущими;
• устройство второстепенных перегородок из легких материалов.

Запрещается в любом случае:

• увеличивать кухню за счет санузла, исключение: последний этаж дома;
• увеличивать кухню или санузел больше, чем на 25 процентов за счет жилплощади;
• соединять кухню и комнату с помощью арки, если на кухне стоит газовая плита;
• демонтировать стены, которые являются несущими;
• уменьшать, сносить и перемещать общедомовые коммуникации;
• перемещать санузел в места, где в квартире, находящейся снизу, расположена жилая комната;
• использовать домовое отопление, чтобы подогревать полы на балконе;
• увеличивать балкон за счет жилплощади.

Разрешительное согласование подразумевает перепланировку квартиры в новостройке до получения собственности только после получения соответствующего от территориального органа государственной жилищной инспекции.

Разрешение выдается только после предоставления проекта перепланировки квартиры.

Работы по перепланировке должны быть выполнены в пределах срока действия соответствующего решения.

В случаях, когда получение специального разрешения от местной государственной жилищной инспекции не требуется, после перепланировки квартиры необходимо внести соответствующие изменения в техпаспорт квартиры. Это особенно важно, если в будущем будут планироваться какие-либо сделки с квартирой.

Оформление перепланировки в новостройке до получения собственности

У каждого владельца квартиры в новостройке существует два варианта выполнить перепланировку:

1. Провести все работы, а затем «постараться» узаконить «задним числом».
2. Получить необходимое разрешение, а уже после проводить необходимые работы.

Стоит отметить, что, не имея на руках свидетельства о праве собственности, согласовать перепланировку сложно, но все-таки возможно.

Необходимо помнить, что при первом варианте, собственники жилья могут нанести непоправимый ущерб конструкции дома, а впоследствии не получить необходимую разрешительную документацию.

В подобном случае придется возвращать планировку в первоначальное состояние.

Правозащитники советуют проводить перепланировку в новостройке до получения собственности в установленном законом порядке.

Они делают акцент на то, что для этого лишь необходимо собрать и предоставить верные документы.

Необходимые документы

Чтобы обратиться за разрешением на согласование перепланировки требуется предоставить, в первую очередь, свидетельство о праве собственности на квартиру.

Если такового нет, для согласования необходимо предоставить пакет документов, которые его заменяют:

• оригинал или заверенная у нотариуса копия договора участия в долевом строительстве;
• копия разрешения на ввод дома в эксплуатацию;
• оригинал или заверенная у нотариуса копия акта приема-передачи квартиры;
• согласие застройщика на проведение перепланировки;
• справка от застройщика, в которой содержится информация об исполнении участником долевого строительства всех договорных обязательств.

К этим документам необходимо приложить заявление, техпаспорт, проект перепланировки квартиры.

Куда обратиться?

Процедура проведения перепланировки квартиры в новостройке до получения собственности, «по проекту» (когда необходимо разрешение), выглядит следующим образом:

1. Получение техпаспорта на квартиру.
2. Составление проекта.
3. Обращение в территориальный орган Жилищной инспекции с необходимым пакетом документов.
4. Получение соответствующего разрешения.
5. Проведение ремонтных работ одновременно с ведением Журнала работ.
6. После завершения работ по перепланировке необходимо пригласить комиссию из территориального органа Государственной жилищной инспекции, чтобы составить акт о завершенной перепланировке (на основании ).
7. Обмер помещений сотрудником БТИ.
8. Получение кадастрового паспорта в кадастровой палате Росреестра, в котором будут отображены все проведенные изменения.

Процедура проведения перепланировки квартиры в новостройке до получения собственности, если специального разрешения не требуется, осуществляется та к:

1. Получение в БТИ плана квартиры (если таковой отсутствует).
2. Проведение ремонтных работ.
3. Отображение на плане произведенных изменений (самостоятельно).
4. Обращение в территориальный орган государственной жилищной инспекции. Подается соответствующее заявление и план.
5. Получение на руки акта о выполненной перепланировке.
6. Вызов сотрудника БТИ, чтобы он внес изменения в план квартиры.
7. Получение нового плана БТИ.

Ипотека

Многие считают, что провести перепланировку квартиры, которая находится , нельзя, однако это не так.

Это мнение является распространенным из-за того, что жильцы не являются полноправными собственниками до тех пор, пока не погасят полностью обязательства перед банком.

Законодательство России предоставляет каждому владельцу ипотечной квартиры осуществлять перепланировку, но с одним условием – требуется предоставить письменное согласие от банковского учреждения, выдавшего кредит.

Получить разрешение на перепланировку от банковского учреждения несложно. Особенно в случае, когда в ипотечном договоре отсутствует запрет на перепланировку квартиры.

Процедура проведения перепланировки квартиры в новостройке до получения собственности, если она находится в ипотеке:

1. Обращение в банковское учреждение с заявлением, где указывается просьба о рассмотрении проекта перепланировки и получении на это разрешения. Очень часто, по требованию банка, необходимо будет дополнительно предоставить отчет страховой компании. Подобный отчет содержит сведения о рисках возникновения страховых случаев во время проведения ремонтных работ, а также в будущем после их окончания. Иногда банковское учреждение может затребовать оценку стоимости квартиры после предполагаемой перепланировки.
2. Когда банк «дал добро», необходимо обратиться с разрешением на перепланировку от банковского учреждения и другими необходимыми документами в территориальный орган Государственной жилищной инспекции, чтобы уже сам орган выдал разрешение на перепланировку.
3. В случае положительного ответа от территориального органа государственной жилищной инспекции необходимо будет действовать согласно установленным законом общим правилам, и дополнительно к этому, установленным требованиям банка.

Чаще всего банковские учреждения ограничивают срок, в течение которого необходимо:

• пройти всю процедуру согласования;
• провести перепланировку;
• получить новую техническую документацию.

Новые документы необходимо будет предоставить банку, а обычный срок для проведения перепланировки – 6 месяцев.

Как узаконить?

На сегодняшний день многие владельцы квартир в новостройках сталкиваются с проблемой уже сделанной перепланировки квартиры.

Согласно жилищному законодательству РФ, такую перепланировку возможно узаконить исключительно по решению суда.

Стоит отметить, что только суд может позволить оставить «все как есть». Однако при любых обстоятельствах придется заплатить штраф –от 1000 до 30000 рублей ().

Для того чтобы узаконить уже проведенную перепланировку необходимо:

1. Собрать документы для БТИ, чтобы получить новый техпаспорт, а именно: существующий техпаспорт, свидетельство о праве собственности или документы, которые его заменяют, заявление на получение нового техпаспорта, заявление на вызов техника.
2. Техник БТИ проведет осмотр, замеры и так далее, сравнив все это с имеющимся техпаспортом.
3. Получить новый техпаспорт на квартиру и, вместе с ним, обратиться в проектную организацию, где необходимо заказать технический проект перепланировки. У них также необходимо получить заключение о возможности сохранения перепланировки квартиры.
4. Обратиться с собранным пакетом документов в архитектурный отдел местного органа исполнительной власти, чтобы они внесли сведения о существующей перепланировке.
5. Обратиться с заявлением в суд по месту жительства, чтобы планировку узаконили и оставили «все как есть».
6. В случае положительного решения необходимо обратиться в Кадастровую палату при Росреестре, чтобы получить новый кадастровый паспорт.

Стоит отметить, что суд может обязать вернуть квартиру в состояние, которое было до перепланировки.

Цена

На стоимость перепланировки квартиры влияют следующие факторы:

• Общая площадь квартиры.
• Количество комнат.
• Сложность будущей перепланировки.
• Расположение многоквартирного дома.
• Год постройки.
• Некоторые другие факторы.

Согласование перепланировки в новостройке, это необходимая мера для тех, кто желает улучшить условия своего проживания. Вы можете начать перепланировать квартиру в новостройке до ее окончательного ввода в эксплуатацию, для этого необходимо договориться с архитектором объекта. Если же домостроение сдано в эксплуатацию, для проведения перепланировки вам потребуется согласование в органах местного самоуправления. Это может быть муниципальная комиссия или отдел жилищной инспекции.

В чем необходимость перепланировки?

К сожалению, типовая планировка современных новостроек не всегда отвечают всем требованиям и условиям комфортного проживания. Среди многочисленных проблем, с которыми приходится сталкиваться собственникам квартир, можно выделить следующие недостатки типовой планировки:

• Сравнительно малая полезная площадь;
• Узкие коридоры и тесные комнаты;
• Объединенный санитарный узел и маленькая кухня.

Именно эти проблемы позволяет решить грамотное и правильное перепланирование квартиры. Её согласование позволит вам на законных основаниях изменить определенные параметры вашей квартиры для максимально комфортного и удобного проживания.

Приведем несколько примеров эффективной перепланировки квартиры:

• Был осуществлен демонтаж стены разделяющей коридор и комнату. Нефункциональный коридор был убран, а стена комнаты была сдвинута на 5 метров. В результате полезная площадь комнаты была увеличена до 17 квадратных метров, а комната превратилась в полноценный зал;
• Собственник новостройки перепланировал одну комнату, достроив одну стену с дверным проемом. Так разделив большую комнату, он обеспечил себе дополнительное внутреннее помещение общей площадью 15 квадратных метров.
• Лоджия, в соответствии с проектным решением, была объединена с жилой комнатой, увеличив ее на 6,2 м2. Согласитесь — довольно солидное расширение.

ИНТЕРЕСНЫЙ ФАКТ:

Статистика показывает, что около 72% собственников новостроек не устраивает типовая планировка, и они готовы существенно изменить первоначальную конфигурацию жилой площади.

Перепланировка квартиры в новостройке, согласование и требования

Действующее законодательство определяет ряд обязательных требований для осуществления изменений в конфигурации жилых помещений. Прежде всего, это продиктовано мерами безопасности совместного проживания. Согласование перепланировки в новостройкеявляется подтверждением того, что производимая вами перепланировка отвечает установленным нормам безопасности и не несет потенциальной угрозы целостности всего строения.

Необходимо отметить, что не зависимо от сложности работ, будь то небольшой проем в несущей стене или демонтаж несущей стенной перегородки, вы в обязательном порядке должны согласовать любой вид перепланировки.

Перепланировка квартиры в новостройке согласование, на которую не получено, может привести к следующим негативным последствиям:

• Отсутствие возможности оформления ипотечного кредита на квартиру;
• Несогласованная планировка может стать причиной снижения рыночной стоимости недвижимости;
• Наступление предусмотренной законодательством ответственности за самовольное изменение конфигурации жилого помещения;
• Нарушение целостности здания в целом и возможное обрушение конструкции.

ВАЖНО

Лицо, которому принадлежит на праве собственности жилое помещение, которое было самовольно перепланировано или переустроено, обязано привести его в первоначальное положение либо осуществить согласование изменений в порядке и в сроки определенные уполномоченными государственными органами.

Пример судебного решения в результате незаконного перпланирования:

Как сообщает агентство РИА Новости, в прошлом году суд Нагатинского района города Москвы постановил лишить владельцев квартиры права собственности. По результатам проверки жилищной инспекции было выявлено, что владельцы квартиры произвели демонтаж несущей стены и тем самым создали реальную угрозу целостности здания. Инициатором искового заявления выступила Московская жилищная инспекция .

Согласование перепланировки в новостройке недопустимо в следующих ситуациях:

• Если изменение конфигураций помещения может затронуть системы, отвечающие за прочность конструкции и жизнеобеспечение всего дома. В частности, балки и несущие опоры, газовые разводки и стыки, вентиляционные коллекторы, канализационные и отопительные стояки;
• Если в результате перепланировки возникают жилые помещения общей площадью меньше чем 9 квадратных метров, а также без отопительных радиаторов и естественных источников освещения;
• Когда площадь подсобных помещений увеличивается за счет жилой площади.

Согласование перепланировки в новостройке - факторы, влияющие на стоимость и сроки

Факторы, которые могут повлиять на сроки согласования перепланировки принято разделять по виду осуществляемой планировки

• по эскизу - в виду отсутствия необходимости разработки проектной документации требуют минимальных временных затрат. Срок согласования может составлять от 1 до 3 месяцев.
• по проекту - требуется обязательная разработка проектных документов в специализированных организациях. Срок согласования может длиться от 3 до 4 месяцев;
• затрагивающая несущие конструкции - самый сложный вид перепланировки, требующий разработку и согласование всего проекта перепланировки. Срок такого согласования может составлять от 5 до 6 месяцев.

Кроме того сроки согласования и его стоимость может зависеть от следующих немаловажных факторов: этажность строения, серия дома, общая площадь перестраиваемого жилого помещения, уровень и степень сложности работ по перепланировке и т.п.

ИНТЕРЕСНЫЙ ФАКТ

В каждой отдельно взятой ситуации стоимость перепланировки будет определяться исходя из многочисленных факторов, начиная от типа домостроения и заканчивая характером реконструкции. Даже нишу в несущей стене необходимо согласовывать должным образом.

Документация необходимая для предоставления в государственные органы

Перепланировка квартиры в новостройке, согласование и ввод в эксплуатацию требуют наличие определенных документов. Перечень таких документов может также зависеть от сложности планируемых работ. Вместе с тем существует стандартный набор документов необходимых для произведения согласования перепланировки, среди них:

• Свидетельство, подтверждающее право собственности на жилое помещение;
• Технический паспорт жилого помещения;
• Выписка из книги учета жильцов;
• Схематический план;
• Заявление лица на согласование;
• Копия лицевого счета.

В отдельных случаях, в зависимости от степени и уровня сложности могут потребоваться и другие дополнительные документы, в том числе проектная документация и заключения соответствующих государственных органов. Таких проблем не должно быть в ЖК Высота и ЖК Балтийский

Выводы

Согласование перепланировки в новостройке процесс довольно ответственный, требующий от собственника квартиры продуманного и серьезного подхода. Вы будете вынуждены пройти ряд инстанций и обосновать безопасность планируемых изменений конфигураций вашей квартиры. Особенно актуально решение данного вопроса для собственников квартир, которые уже осуществили перестройку и перепланировку помещения, в результате чего вынуждены пройти обязательную процедуру согласования. Если вы не желаете тратить свое драгоценное время и нервы на процедуру согласования, вы всегда можете воспользоваться услугами специализированных компаний. Такие компании, как правило, имеют многолетний опыт взаимодействия с государственными органами и произведут согласование в максимально сжатые сроки и с минимальными затратами. Приведем средние показатели стоимости услуг специализированных компаний. Важно понимать, что стоимость может варьироваться и изменяться от многочисленных факторов.

В любом случае если вы стали собственником новостройки и вас не устраивает типовая планировка, вы всегда можете на законных основаниях изменить конфигурацию квартиры и создать для себя максимально комфортные условия проживания.

Как сделать перепланировку правильно.

Большинство современных новостроек возводится по индивидуальному проекту. Но несмотря на многообразие планировочных решений, часть покупателей стремится изменить внутреннее пространство жилища, чтобы оно идеально отвечало их потребностям и представлениям о комфорте.

Вложив значительные средства в приобретение квартиры, будущие жильцы начинают задумываться о ремонте и обустройстве на новом месте задолго до окончания строительства. Пока растут этажи, они прорабатывают вариант планировок, просчитывают расположение мебели и бытовой техники, чтобы рационально использовать каждый сантиметр жилой площади. Одним нужна гардеробная в спальне, другие хотели бы отгородить уголок под детскую, - порой становится очевидно, что осуществить свои мечты новоселы смогут, только внеся более или менее существенные изменения в имеющийся проект квартиры.

Перепланировка представляет собой многоступенчатую процедуру, в которую входит разработка нового проекта, сбор документации, согласования и, конечно же, сами строительные работы.

Между тем, многие охотно переложили бы эти хлопоты на плечи застройщика. Ведь гораздо удобнее въехать в новую квартиру и сразу приступить к отделке помещений, минуя этап разборки старых перегородок и возведения новых, не говоря уже о привлечении специалистов для создания проекта и общения с государственными службами.

Несомненно, такая услуга, как перепланировка на этапе строительства, будет востребована покупателями новостроек, и, понимая это, строители идут навстречу клиентам. По словам Михаила Григорьевича Зуева, главного инженера ООО «ДОМ-75» Ассоциации строительных предприятий «БЕРЕГ», данный способ привлекателен для покупателя. «Если улучшение проекта возможно, почему не внести изменения в документацию, чтобы в дальнейшем сэкономить время собственнику будущего помещения и избавить его от необходимости решать данный вопрос самостоятельно?» - замечает он.

Однако следует понимать, что готовность застройщика пойти навстречу клиенту не означает автоматически выполнения всех его пожеланий. Перепланировка связана с вопросами комфорта и безопасности всех жильцов дома, поэтому изменения, вносимые в пределах одной квартиры, не должны нарушать требования СНиПов, санитарных и противопожарных норм.

Разработка нового проекта начинается лишь после одобрения его девелопером. Кроме того, приходится принимать в расчет и технологию строительства, применяемую застройщиком: шире возможности перепланировки в монолитных и монолитно-кирпичных домах, тогда как панельная технология сопряжена со многими ограничениями.

О том, как происходит согласование перепланировки, рассказывает директор по маркетингу и продажам ООО «Лидер Групп» Виталий Виноградов:
«ООО «Лидер Групп» предоставляет своим клиентам возможность сделать перепланировку квартиры силами застройщика до заселения в новый дом. Для этого покупателю необходимо донести свои пожелания в виде сформированного плана квартиры.

Специалисты нашей компании изучат предоставленный проект на предмет соответствия действующим нормам и правилам строительства. Например, увеличение ванной комнаты за счет жилых помещений запрещено СНиП. Расширение площади квартиры, путем присоединения балкона, противоречит правилам пожарной безопасности, если в квартире только один балкон.

Далее мы рассматриваем, насколько новая планировка затрагивает несущие стены здания. Если клиент обратился к нам на стадии строительства, и приобретает еще не построенное жилье, а желаемая планировка не противоречит нормам, мы принимаем ее и строим квартиру в соответствии с проектом заказчика. При этом покупатель не несет никаких дополнительных финансовых и временных затрат.

Если квартира уже построена, а новая планировка требует сноса несущих стен, то наши проектировщики смогут перераспределить нагрузку, чтобы соблюсти конструктив здания. В связи с тем, что мы вносим изменения в готовый объект, это обойдется нашему клиенту в определенную сумму, однако гораздо меньшую, чем при самостоятельной перепланировке квартиры.»

Не менее важно, чтобы клиент своевременно проинформировал застройщика о своем желании произвести перепланировку. Скорректировать проект намного проще, если квартира и этаж, на котором она находится, еще не построены, - в этом случае застройщик может без спешки согласовать обновленный проект, и строительство квартиры будет вестись уже с учетом пожеланий заказчика.

Однако, как замечает М.Г. Зуев, так происходит не всегда. Многие клиенты спохватываются слишком поздно, когда внесение изменений в проектную документации требует значительных затрат и усилий.

Михаил Григорьевич Зуев, главный инженер ООО «ДОМ-75» Ассоциации строительных предприятий «БЕРЕГ»:
«Учитывая, что речь идет о строительстве многоэтажного дома, и о том, что все договоры проходят через регистрационную палату, изменения в документацию необходимо внести до регистрации первого договора. Это наиболее благоприятный вариант.

Если по каким-то причинам вопрос поднимается позже, здесь все решается индивидуально. На этой стадии у заказчика появится дополнительная обязанность, связанная с внесениями изменений в ту документацию, которая прошла первичную регистрацию и по которой договоры долевого участия регистрируются в Регпалате. А это влечет за собой определенные финансовые и временные затраты, с которыми заказчик может согласиться или не согласиться. Естественно, если до сдачи объекта остается слишком мало времени, никто не захочет заниматься этой проблемой, да и физически сделать это будет уже почти не возможно – семеро одного не ждут.»

Какую выгоду получает инвестор, если перепланировка квартиры производится до завершения строительства дома? Назвать точные цифры достаточно сложно, поскольку многое зависит от объема требуемой перепланировки, сложности проекта, возможных затрат на демонтаж, если хозяева жилплощади оказались не слишком расторопны.

Тем не менее, по утверждению экспертов, совокупная стоимость работ в любом случае будет ниже, чем если бы клиент производил перепланировку самостоятельно, после ввода объекта в эксплуатацию. Поскольку большинство покупателей не разбираются в вопросах строительства, поэтому обычно они привлекают специалистов для разработки проекта, его экспертизы, сопровождения в органах муниципалитета, связанного с прохождением согласования, - а это влечет за собой дополнительные расходы. В исполнении компании-застройщика те же самые услуги обойдутся дешевле, к тому же при своевременном заказе перепланировки не придется сносить старое, чтобы построить новое. Еще один бонус – существенный выигрыш во времени.

Однако сколь бы заманчива ни был перепланировка на этапе строительства, с точки зрения клиента, далеко не все компании поддерживают эту практику. И на то имеются достаточные основания.

Затруднения вызывает даже не технический аспект перепланировки в строящемся доме, а необходимость заново согласовывать изменения в проектной документации объекта. Не будем забывать, что речь идет о многоэтажных домах, на которых сосредоточены интересы десятков, а то и сотен инвесторов. В таких условиях индивидуальный подход может иметь неприятные последствия, например, привести к затягиванию сроков строительства.

Елена Бутенко, и.о. заместителя директора по маркетингу инвестиционно-строительной компании «Мегалит»:
«Наша компания не практикует выполнение перепланировок по инициативе покупателя на стадии строительства дома, так как любое изменение, внесенное в первоначальную проектную документацию, получившую положительное заключение государственной экспертизы, влечет за собой повторное ее согласование. Обмеры квартир представителями проектно-инвентаризационного бюро и выдача разрешения на ввод дома в эксплуатацию также осуществляется на основании тех проектных данных, которые были заявлены изначально.

Гораздо правильнее, на наш взгляд, изначально ориентировать проектировщиков, работающих над архитектурно-планировочными решениями квартир, на создание различных вариантов хорошо продуманных и практичных решений, востребованных на рынке. Иначе может случиться так, что из-за 5-7 клиентов, пожелавших осуществить перепланировку в своей квартире, затянутся сроки согласования и регистрации соответствующих изменений в ФРС и пострадают остальные сотни дольщиков. Работая по 214-му ФЗ, для застройщика не менее важно, чем для покупателей, соблюсти сроки строительства и как можно раньше выдать людям долгожданные ключи от квартиры.»

Итак, если у застройщика имеется отлаженная схема по согласованию проектной документации, и он готов осуществить перепланировку квартиры в процессе строительства дома, вы вполне можете воспользоваться этим предложением. Однако в таком ситуации не рекомендуется откладывать решение вопроса в долгий ящик: чем быстрее вы уведомите застройщика о своих пожеланиях, тем лучше будет и для вас, и для него. В то же время, у вас всегда есть шанс найти квартиру подходящей планировки среди многочисленных вариантов, представленных на современном рынке недвижимости, или выбрать проект с так называемой «свободной планировкой», которые открывает достаточно широкие возможности для преобразований.

Факт произведенной перепланировки не влияет на взаимные расчеты, связанные с изменением фактической площади квартиры в большую или меньшую сторону, по результатам обмеров БТИ. В данном случае отношения инвестора и застройщика регулируются договором, который и определяет порядок действий обеих сторон.

Благодарим компании ООО «Лидер Групп», ИСК «Мегалит» и Ассоциацию строительных предприятий «БЕРЕГ» за помощь в подготовке статьи.

04.08.17 51 718 1

Достраиваем гардеробную по закону

Вот сдал вам застройщик новую квартиру со стенами.

Вы подписали акты и оформили право собственности. А потом решили сделать в коридоре гардеробную. Просто так построить стену нельзя: надо делать перепланировку.

Ника Троицкая

маркетолог в недвижимости

По закону любые новые стены в квартире надо узаконить в БТИ и районном отделе архитектуры. На новые стены получают техпаспорт, и тогда перепланировка законна.

Зачем согласовывать перепланировку

Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома - и правильно делает.

В реальности согласовывают перепланировку далеко не всегда: слишком много бюрократии, пройти которую выйдет дороже. Чаще всего просто на этапе ремонта зовут бригаду, самостоятельно всё строят и спокойно живут. Перепланировка получается незаконной.

Если о незаконной перепланировке узнают, то собственника оштрафуют на 2500 рублей и потребуют за свой счет всё вернуть как было. Если собственник не вернет, квартиру отберут и выставят на торги. В этой ситуации всем плевать на право собственности: собственник получит только сумму с торгов за вычетом расходов на их проведение.

Чтобы такого не произошло, важно делать перепланировку по закону. Сегодня разбираемся, как сделать перепланировку и узаконить ее. В отдельной статье напишем, что делать, если вы уже всё перестроили, а документы не собирали.

Перепланировку делают в три этапа:

1. Готовят проект и согласовывают его в администрации района.
2. Ломают старое и строят новое.
3. Сдают администрации новое и получают на него документы.

Закажите проект перепланировки

Проект перепланировки заказывают в компании, у которой есть допуски СРО на выполнение проектных работ. СРО - это саморегулируемая организация, по факту - реестр всех порядочных строителей. Раньше строителям выдавали лицензии на проектирование, а теперь выдают допуск на проектирование, свидетельство о допуске и вносят в реестр этой СРО .

Чтобы убедиться, что у компании действительно есть допуски СРО , запросите у них свидетельство о допуске к работам. В свидетельстве посмотрите, в какой СРО состоит компания и за каким номером в реестре она числится.

Свидетельство о допуске к работам, которые влияют на безопасность объектов капитального строительства. Источник: «Спецэнергопром»

Найдите сайт этой СРО и проверьте, есть ли в реестре членов интересующая вас компания. Если всё в порядке, несите им техпаспорт квартиры и заказывайте проект. Проект перепланировки нужен, чтобы в отделе архитектуры убедились, что перекрытия способны выдержать нагрузку, которую создадут ваши дополнительные кирпичи.

Пока вам в компании сделают проект перепланировки, пройдет 5 дней. В случае с гардеробной проект стоил бы 5 тысяч рублей. Некоторые компании берут дороже, некоторые дешевле. Ограничений цен и сроков нет, так что ищите компанию, которая устроит именно вас.

Компания согласовывает и готовит техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке. Это заключение вы получаете вместе с готовым проектом.

План помещений из проекта перепланировки. Источник: «Жилэкспертиза»

Согласуйте проект с местной администрацией

Готовый проект надо предоставить районному отделу архитектуры. Кроме проекта возьмите с собой такие документы:

С собой на всякий случай берите и оригиналы, и копии

1. Заявление на перепланировку.
2. Eсли собственников несколько - их письменное согласие на перепланировку, заверенное у нотариуса.
3. Договор долевого участия и акт приемки-передачи квартиры, если квартиру покупали по ДДУ, или договор купли-продажи.
4. Согласованный проект перепланировки.
5. Техническое заключение о допустимости и безопасности работ.

Правильное название - «заключение о техническом состоянии конструкций здания и возможности производства планируемых работ»

У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Их можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно - в рамках межведомственного взаимодействия».

После этого в местной администрации вам выдадут расписку, что приняли ваши документы. Если всё в порядке, через 45 дней вам выдадут разрешение на проведение работ. Если нет, придется переделывать проект или судиться с отделом архитектуры.

В некоторых регионах срок согласования отличается. Например, в Новосибирской области это не 45, а 48 дней. Чтобы узнать точный срок, обратитесь в отдел архитектуры или МФЦ

Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.

Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза»