Здравствуйте, Игорь!

Желательно конечно видеть саму претензию администрации, чтобы всесторонне обдумать данный вопрос.

заключил новый договор с администрацией на 49 лет, по основаниям имеющегося капитального строения

Это договор они тоже хотят признать недействительным, или первоначальный договор только?

соответственно и здание построено не законно, последствие недействительной сделки

Чтобы снести здание нужно чтобы оно отвечало требованиям самовольной постройки. В опровержение данного довода нужно указать, что строение признакам самовольной постройки не отвечает и не является таковой. На момент возведения строения, администрация лично дало согласие на переуступку прав по договору, лично выдала разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию объекта, и данная постройка соответствует градостроительным нормам и не угрожает жизни и здоровью граждан.

Статья 222. Самовольная постройка

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Практика показывает, что условия п.7 ст. 448 жесткие и никакими ЗК и условиями договора не «смягчаются»

На момент действия старого договора, данного пункта еще не было. Переуступка производилась в рамках старого договора, то есть обязательства. Хотя в момент переуступки уже действовал пункт, но полагаю, что данный пункт тут не может применяться. Вот закон, которым вводится новая редакция ст. 448 ГК, с этим новым пунктом.

Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ
«О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»

Статья 2

1. Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 июня 2015 года.
2. Положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона . По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Правоотношения по переуступке были в рамках старого договора аренды.

Статья 448. Организация и порядок проведения торгов

2. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

3. Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

4. Если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, опубликовавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а от проведения конкурса - не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса.

В случае, если организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб.

Организатор закрытого аукциона или закрытого конкурса обязан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от проведения торгов.

5. Участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.

При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

Если иное не установлено законом, обязательства организатора и участников торгов по заключению договора по результатам торгов могут обеспечиваться независимой гарантией.

6. Если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Лицо, уклонившееся от подписания протокола, обязано возместить причиненные этим убытки в части, превышающей размер предоставленного обеспечения.

Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, при уклонении организатора торгов от подписания протокола победитель торгов вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения.

7. Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

8. Условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:

1) по основаниям, установленным законом;

Статья 448. Организация и порядок проведения торгов

• проверено сегодня
• кодекс от 01.01.2019
• вступила в силу 01.01.1995

Новые не вступившие в силу редакции статьи отсутствуют.

Сравнить с редакцией статьи от 01.06.2015 01.01.1995

Аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.

Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

Если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, опубликовавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а от проведения конкурса - не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса.

В случае, если организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб.

Организатор закрытого аукциона или закрытого конкурса обязан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от проведения торгов.

Участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.

При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счёт исполнения обязательств по заключенному договору.

Если иное не установлено законом, обязательства организатора и участников торгов по заключению договора по результатам торгов могут обеспечиваться независимой гарантией.

Если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Лицо, уклонившееся от подписания протокола, обязано возместить причиненные этим убытки в части, превышающей размер предоставленного обеспечения.

Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, при уклонении организатора торгов от подписания протокола победитель торгов вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения.

Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключённого на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Условия договора, заключённого по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:

• 1) по основаниям, установленным законом;
• 2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита);
• 3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Другие статьи раздела

Судебная практика по ст. 448 ГК РФ ч. 1

1. Аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.

2. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

3. Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

4. Если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, опубликовавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а от проведения конкурса - не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса.

В случае, если организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб.

Организатор закрытого аукциона или закрытого конкурса обязан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от проведения торгов.

5. Участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.

При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

Если иное не установлено законом, обязательства организатора и участников торгов по заключению договора по результатам торгов могут обеспечиваться независимой гарантией.

6. Если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Лицо, уклонившееся от подписания протокола, обязано возместить причиненные этим убытки в части, превышающей размер предоставленного обеспечения.

Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, при уклонении организатора торгов от подписания протокола победитель торгов вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения.

7. Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

8. Условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Комментарий к статье 448 Гражданского Кодекса РФ

1. Комментируемая статья содержит нормы, регламентирующие организацию и порядок проведения торгов, а также порядок заключения договора по результатам проведенных торгов.

Пункт 1 комментируемой статьи закрепляет виды аукциона и конкурса, а также устанавливает критерий, по которому проводится классификация. Аукцион и конкурс могут быть открытыми и закрытыми в зависимости от того, является ли участие в торгах свободным для всех и каждого или же участниками являются специально приглашенные лица. Хотя в комментируемой статье об этом прямо и не сказано, следует прийти к выводу, что выбор конкретного вида аукциона либо конкурса - открытого или закрытого, как и выбор формы торгов в целом, зависит от воли организатора, кроме исключительных случаев, установленных специальной нормой федерального закона. Данный вывод логично следует из правила, закрепленного ч. 3 п. 4 ст. 447 ГК, которое предоставляет организатору право выбирать форму торгов.

2. Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает организационное требование к сроку, в течение которого организатором должно быть совершено извещение о проведении торгов, а также требования к содержанию соответствующего извещения.

Извещение о проведении аукциона или конкурса должно быть сделано организатором не позднее чем за 30 дней до их проведения. Иной срок может быть установлен только федеральным законом. Что касается содержания извещения, то оно должно включать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также, если планируется проведение аукциона, - сведения о начальной цене. Кроме того, если предметом торгов является только право на заключение договора, в извещении о предстоящих торгах должен быть указан предоставляемый для этого срок.

Отсутствие в извещении о торгах указанных сведений является нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания торгов недействительными по иску заинтересованного лица (п. 2 письма ВАС N 101).

3. Закон не предъявляет каких-либо специальных требований к форме извещения о проведении торгов. Из содержания комментируемой статьи следует, что форма извещения должна быть вербальной. Поскольку каких-либо специальных ограничений на этот счет не установлено, форма извещения может быть как устной, так и письменной.

В то же время следует учитывать, что в судебной практике устное извещение о проведении торгов, переданное в эфире радиостанции или телеканала однократно, признается ненадлежащей формой доведения информации до потенциальных участников торгов, поскольку в данном случае не обеспечивается возможность однозначного восприятия и беспрепятственной фиксации сведений потенциальными участниками торгов, что отрицательно сказывается на привлечении внимания к торгам со стороны возможных покупателей (п. 4 письма ВАС N 101).

4. Извещение о проведении торгов не является офертой, хотя и имеет некоторые схожие с ней черты, поскольку является нацеленным на заключение гражданско-правового договора предложением, направленным конкретным адресатам либо неопределенному кругу лиц. Принципиальное отличие извещения от оферты заключается в том, что оно не содержит существенные условия будущего договора, а должно содержать лишь подробную информацию о торгах, по результатам которых будут определены все существенные условия.

По своей юридической природе извещение о проведении торгов представляет собой одностороннюю сделку, возлагающую на организатора или лицо, от имени которого он действует, обязанность по проведению торгов. У лиц, получивших извещение, возникает соответствующее право требовать проведения торгов и участия в них.

5. Закон устанавливает различные правила допустимости отзыва извещения о проведении торгов в зависимости от того, являются ли торги открытыми или закрытыми. Извещение о проведении открытых торгов может быть отозвано организатором. Пункт 3 комментируемой статьи предоставляет организатору соответствующее право, однако ставит его реализацию в определенные временные рамки. Если организатор разместил извещение о проведении открытого аукциона, то он вправе его отозвать, но не позднее чем за три дня до проведения торгов. Если запланирован открытый конкурс, организатор вправе отменить его проведение не позднее чем за 30 дней. Столь ощутимая разница в сроках объясняется тем, что для подготовки к участию в конкурсе заинтересованные лица, как правило, должны проделать определенную подготовительную работу, в то время как для участия в аукционе какой-либо особой подготовки не требуется. Если указанные сроки организатором нарушены и торги не состоялись, организатор обязан возместить участникам причиненные убытки в пределах реального ущерба.

Закон не содержит специальных требований к форме уведомления об отзыве извещения, в связи с чем к ней относимо все сказанное в п. 3 комментария к данной статье.

В отличие от организатора открытых торгов организатор закрытого аукциона или конкурса не вправе отозвать сделанное извещение о проведении торгов. Если торги не состоялись, он обязан возместить участникам причиненный реальный ущерб.

Норма комментируемой статьи, предоставляющая организатору открытых торгов право отменить торги, является общей и диспозитивной. Она может быть изменена специальной нормой закона либо волей организатора, которую он вправе выразить в извещении о проведении торгов. Напротив, правило о недопустимости отмены закрытых торгов является императивным и не может быть изменено участниками оборота.

6. В целях обеспечения исполнения обязательств по участию в торгах каждый участник обязан предоставить организатору задаток. Размер задатка, срок и порядок его внесения должны быть определены в извещении о проведении торгов. Задаток подлежит возврату участнику торгов, в случае если торги не состоялись, а также в случае, если участник не выиграл торги.

Если участник выигрывает торги, то внесенный им задаток засчитывается в счет исполнения обязательств по договору.

1. Аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.

2. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

3. Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

4. Если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, опубликовавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а от проведения конкурса - не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса.

В случае, если организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб.

Организатор закрытого аукциона или закрытого конкурса обязан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от проведения торгов.

5. Участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.

При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

Если иное не установлено законом, обязательства организатора и участников торгов по заключению договора по результатам торгов могут обеспечиваться независимой гарантией.

6. Если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Лицо, уклонившееся от подписания протокола, обязано возместить причиненные этим убытки в части, превышающей размер предоставленного обеспечения.

Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, при уклонении организатора торгов от подписания протокола победитель торгов вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения.

7. Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

8. Условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:

1) по основаниям, установленным законом;

2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита);

3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Комментарии к ст. 448 ГК РФ

1. Понятие открытых и закрытых аукционов и конкурсов по-разному раскрывается в действующих правовых актах. Критерию открытости, закрепленному п. 1 комментируемой статьи, отвечает понятие публичных торгов, используемое в законодательстве (см. ст. ст. 399 - 405 ГПК) и иных правовых актах (см. п. 52 Основных положений о залоге недвижимого имущества - ипотеке, утв. распоряжением СМ - Правительства РФ от 22 декабря 1993 г. N 96-рз). Однако критерий открытости в отдельных случаях подвергается ограничениям, направленным на отстранение от участия в публичных торгах определенных категорий лиц. Так, согласно п. 53 упомянутых Основных положений о залоге недвижимого имущества - ипотеке в торгах в качестве покупателя не вправе участвовать, в том числе через представителей, должностные лица органов местного самоуправления, суда, арбитражного суда и прокуратуры, залогодатель и залогодержатель, а также проводящие торги специализированные организации.

Применение квалификационных требований для отбора лиц, удовлетворяющих условиям конкурса, не превращает конкурс в закрытый. Оценка квалификации не должна носить дискриминационного характера, если иное не предусмотрено федеральными законами или указами Президента РФ (п. 7 Положения об организации закупки товаров, работ и услуг для государственных нужд, утв. Указом Президента РФ от 8 апреля 1997 г. N 305).

Критерий "закрытости" торгов (аукционов и конкурсов) понимается в комментируемой статье как избирательный подход к кругу лиц, допускаемых к участию в них: таковыми названы особо приглашенные для этой цели лица. В правовых актах о проведении торгов также используется названный подход. Закрытыми признаются торги по конкурсному распределению экспортных квот, если они ограничены по числу участников (п. 3.1 Положения о порядке и условиях проведения федеральных торгов по конкурсному распределению экспортных квот для государственных нужд, утв. Приказом МВЭС РФ от 23 февраля 1993 г; п. 1.2 Положения о реформировании сельскохозяйственных предприятий с учетом практики Нижегородской области, утв. Постановлением Правительства РФ от 27 июля 1994 г. N 874 (СЗ РФ. 1994. N 15. Ст. 1787).

В нормативных актах используется и иной критерий "закрытости" торгов, отличающийся от указанного в комментируемой статье. Так, различая конкурсы по составу участников и по форме проведения торгов, п. 10 Примерного положения об инвестиционных конкурсах (инвестиционных торгах) по продаже объектов приватизации, находящихся в государственной и муниципальной собственности, утв. распоряжением ГКИ РФ от 13 ноября 1992 г. N 770-р, называет закрытыми такие инвестиционные торги, при проведении которых предложения претендентов подаются организатору торгов не публично, а в запечатанном виде.

Разновидностью открытых торгов являются специализированные аукционы, регламентируемые в Порядке продажи акций акционерных обществ на специализированном аукционе по продаже акций, утв. распоряжением ГКИ РФ от 6 октября 1994 г. N 2469-р (БНА РФ. 1995. N 2. С. 17). Трактовка таких аукционов в качестве открытых торгов разъяснена в письме ВАС РФ от 6 марта 1995 г. N ОЗ-8.

2. В п. 2 ст. 448 определен минимальный объем обязанностей, возлагаемых на устроителей торгов. Детализация сведений, которые следует включать в объявление о проведении торгов, зависит от специфики торгов и предусматривается соответствующими правовыми актами. Так, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 31 октября 1996 г. Положение о порядке проведения конкурсов и аукционов по продаже экспортных и импортных квот при введении Правительством РФ количественных ограничений предписывает включать в такое объявление сведения о времени, месте, форме, предмете и порядке проведения конкурса; условиях и порядке реализации квоты; сроках приема конкурсных предложений и проведения предварительной квалификации (в случае ее осуществления); адресе, телефаксе и контактном телефоне Межведомственной комиссии по организации проведения конкурсов и аукционов по продаже экспортных и импортных квот; сроке окончания приема конкурсных предложений (п. 11).

В ходе приватизации государственных и муниципальных предприятий используемые способы приватизации, в том числе продажа на конкурсах и аукционах, предполагает опубликование продавцами имущества надлежащей информации о приватизации. Так, Закон о приватизации в ст. 18 предписывает обязательное опубликование не менее чем за 45 дней до дня осуществления продажи сведений, перечень которых устанавливает Правительство РФ. При продаже на коммерческом конкурсе акций открытого акционерного общества, созданного в процессе приватизации, информационное сообщение о такой продаже должно содержать следующие сведения: площадь земельного участка, на котором расположено недвижимое имущество упомянутого общества; характеристика принадлежащей обществу недвижимости с указанием связывающих ее обременений; имеющиеся ограничения на перепродажу акций общества; обязательства общества, в том числе перед федеральным бюджетом, бюджетами субъектов Российской Федерации, местными бюджетами, государственными внебюджетными фондами; балансовый отчет общества; основная номенклатура продукции (работ, услуг) общества; численность работников общества; условия продажи акций общества; ограничения на участие нерезидентов Российской Федерации, а также резидентов Российской Федерации, имеющих в качестве учредителей (участников) и аффилированных лиц иностранных физических и юридических лиц; порядок ознакомления с иными сведениями (п. 3 ст. 18 Закона о приватизации).

При публикации информационного сообщения о проведении конкурса сведения, содержащиеся в опубликованном ранее сообщении о проведении специализированного чекового аукциона по продаже данного акционерного общества, могут быть опущены. В этом случае обязательна ссылка на ранее опубликованное информационное сообщение с указанием издания (изданий) и даты публикации (п. 2.9 Положения об инвестиционном конкурсе по продаже пакетов акций акционерных обществ, созданных в порядке приватизации государственных и муниципальных предприятий, утв. распоряжением ГКИ РФ от 15 февраля 1994 г. N 342-р). Ответственность за точность и полноту сведений, содержащихся в информационном сообщении о проведении конкурса, плану приватизации предприятия и соответствующим правовым актам лежит на председателе конкурсной комиссии.

Если торги ведутся за право заключить договор, то извещение о предстоящих торгах должно содержать срок, по истечении которого договор будет заключен с победителем торгов (см. п. 8 Правил проведения конкурсов на право заключения договоров доверительного управления закрепленными в федеральной собственности акциями акционерных обществ угольной промышленности (угольных компаний), утв. Постановлением Правительства РФ от 11 декабря 1996 г. N 1485).

3. Если организатор известил о торгах, но впоследствии отказался от их проведения, он обязан возместить убытки, понесенные участниками в связи с таким отказом. Убытки подлежат возмещению только в части реального ущерба (см. ст. 15 ГК), без учета упущенной выгоды. При этом обязанность возмещения зависит от формы, которую должны были иметь несостоявшиеся торги. Для открытых торгов такая обязанность вообще не наступает, если отказ был совершен в пределах указанных в комментируемом пункте сроков, а для закрытых торгов (как конкурсов, так и аукционов) она обременяет организатора независимо от того, в какой момент он отказался от их проведения, если только приглашенные к участию лица были о них извещены.

4. В п. 4 ст. 448 предусмотрено применение задатка в отношениях, связанных с организацией и проведением торгов. Задаток, вносимый участниками торгов, имеет целью подтвердить серьезность их намерения участвовать в конкурсе.

Устроитель торгов, даже несущий обязанность возмещения ущерба, причиненного отказом от их проведения, возвращает принятый задаток в одинарном, а не в двойном размере (как это имело бы место согласно общим правилам ст. 381 ГК). Такой подход следует объяснять тем, что ни в момент извещения потенциальных участников торгов, ни в момент внесения ими задатка между будущими участниками торгов и их организатором не возникает еще то обязательство, на создание которого направлены торги, - обязательство заключить договор. Такое обязательство возникает лишь между организатором и победителем торгов.

Отсутствие в п. 4 комментируемой статьи указаний на размер вносимого участниками торгов задатка или способ его определения позволяет решить этот вопрос в специальных правовых актах. Так, в п. 6 Постановления СМ РФ от 10 августа 1993 г. N 757 "О реализации дополнительных мер по защите права граждан России на участие в приватизации" указывается, что сумма залога (задатка), взимаемого с участников конкурса, аукциона, устанавливается решениями правительств республик в составе Российской Федерации, глав администраций автономной области, автономных округов, краев, областей, городов Москвы и Санкт-Петербурга в пределах 5-кратной объявленной начальной цены продаваемого объекта приватизации (СА РФ. 1993. N 33. Ст. 3093).

5. Согласно п. 5 ст. 448 обеспечительная функция задатка используется в отношениях между организатором торгов и их победителем. При нарушении обязанности заключить с последним (подписать) договор организатор не только возвращает задаток в двойном размере, но и возмещает в непокрытой им части убытки, причиненные участием в торгах (включая упущенную выгоду).

Для подписания договора с победителем торгов отводится определенный срок, заранее указанный в извещении о их проведении. При отсутствии указания о таком сроке он не должен превышать 20 дней (для торгов, предмет которых составляло приобретение права на заключение договора). Течение срока начинается с момента завершения торгов и оформления протокола об их результатах.

Уклонение победителя торгов, проводившихся на предмет приобретения права на заключение договора, от заключения соответствующего договора дает другой стороне право обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, вызванных уклонением. При этом следует учитывать, что закон не наделяет сторону правом требовать понуждения исполнить заключенный по результатам торгов договор. При неисполнении такого договора (например, при отказе покупателя произвести уплату покупной цены) предусматривается расторжение договора, а не понуждение покупателя к его исполнению (см. разъяснение п. 5.3 Временного положения о приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на аукционе в Постановлении Президиума ВАС РФ от 21 января 1997 г. N 2898/96 (Вестник ВАС РФ. 1997. N 4. С. 43).