Андрей Кротков , генеральный директор управляющей компании «Zeppelin»

Вопрос разработки бюджета эксплуатационных расходов регулярно возникает перед управляющими компаниями. Так, например, им задаётся собственник объекта недвижимости, когда решает провести тендер, или якорный арендатор, который желает убедиться в адекватности запрашиваемой ставки. А иногда даже потенциальный покупатель интересуется данной информацией.

Одни ненавидят этот бюджет за то, что в структуре «пирога» общих расходов их бизнеса эксплуатационные составляют львиную долю. Для других, напротив, умение обосновать бюджет и своевременно проиндексировать его в сторону увеличения — вопрос выживания на рынке.
На практике существуют и, в зависимости от конкретной ситуации, применяются три основных метода оценки стоимости эксплуатации недвижимости: доходный, сравнительный и затратный.

Доходным методом чаще всего пользуются девелоперы или первичные покупатели объектов. В этом случае величина эксплуатационных расходов «привязывается» к планируемым показателям доходности объекта. По нашему опыту, для бизнес-центр класса «С» эксплуатационный бюджет должен укладываться в границы 9-12%, для БЦ класса «В» нормой являются 7–9%, а для БЦ класса «А» оптимальные эксплуатационные затраты должны составлять 5–7% от валового дохода. К сожалению, уже на следующий год «жизни» объекта недвижимости собственник сталкивается с необходимостью существенно скорректировать расходы на эксплуатацию, определённые доходным способом, и не всегда в сторону их сокращения.

Сравнительный метод используется, например, оценщиками и консалтинговыми компаниями в тех случаях, когда налицо дефицит времени и нет возможности достоверно рассчитать доходную часть объекта. Рынок анализируется на предмет «аналогов», и опрашивается большое количество респондентов. Конечно, существует вероятность, что эта работа будет проведена качественно и полученные результаты совпадут с рассчитанными доходным методом, но ожидать от такого бюджета эксплуатационных расходов (БЭР) высокой степени достоверности и адекватного постатейного распределения затрат не приходится. Соответственно, и принимать на его основе выверенные управленческие или финансовые решения мы бы не рекомендовали.

Именно по этим причинам на вторичном рынке коммерческой недвижимости абсолютное большинство собственников при формировании бюджета на эксплуатацию прибегают к расходному методу, основанному на анализе эксплуатационных затрат.
Однако и здесь имеется своя специфика, прямо зависящая от «судьбы», которую собственник уготовил своему активу, т. е. от возможных вариантов его дальнейшего использования. Если объект уже выставлен на продажу, то и стратегия его собственника при формировании эксплуатационного бюджета заключается в минимизации расходов на плановую текущую эксплуатацию, в т. ч. на сокращение обслуживающего персонала, отказ от значительной части планово-предупредительных ремонтов и регламентных работ. Максимум, на что будут без задержки выделяться средства в этом случае - аварийно-диспетчерское обслуживание и «предпродажная подготовка».
Если же объект используется как долгосрочный инструмент извлечения стабильной прибыли или в качестве залога, то и подход к БЭР иной - скрупулёзный, можно даже сказать академический, без необдуманной экономии.

При выборе того или иного механизма планирования эксплуатационных расходов объекта недвижимости надо учитывать не только задачи и цели, которые будет преследовать собственник, но и функциональное назначение: офисное ли это здание, торгово-развлекательный центр или логистический комплекс. Так, например, в ТРЦ одинаковой площади с офисным зданием доля расходов на клининг, вертикальный транспорт (лифты) и охрану будет существенно больше. В логистическом же комплексе круглосуточная, но преимущественно ночная, специфика работы значительно повлияет на ФОТ персонала.

О персонале
Бюджетирование расходным методом основывается, прежде всего, на применении отраслевых нормативов, СНиПов, соответствующих постановлений и подзаконных актов, но с обязательной поправкой на существующие рыночные реалии (альтернативная стоимость подобных услуг у субподрядных компаний) и практический опыт УК.
Так, при определении количества необходимого персонала для уборки прилегающей территории нормативы установлены, исходя из её площади, вида покрытия, интенсивности пешеходного или автомобильного движения, продолжительности холодного и тёплого периодов года, а также количества дней с твёрдыми и жидкими осадками. Нормативная численность персонала для внутренней уборки зависит от типов и функционального назначения помещений, их площади и заставленности мебелью, типов напольных покрытий, количества санитарных зон, места и вида мусоросборников и др.
Численность и режим работы сотрудников, задействованных в технической эксплуатации объекта, определяется на основе специализированных регламентов, исходя из состава имеющегося оборудования и инженерных систем, а также количества работающих в здании людей и общей площади объекта.

Рыночное регулирование
В то же время не ко всем эксплуатационным расходам можно механически применить подход, основанный на отраслевом нормировании. Расходы на управление, оплату юридических и бухгалтерских услуг, расходы на оказание дополнительных услуг арендаторам, вознаграждение УК и т. д. регулируются рыночными механизмами.
Наш опыт говорит о том, что расчёт ресурсов, необходимых для эксплуатации объекта недвижимости, только на основе действующих отраслевых нормативов и технических регламентов, без учёта ситуации на рынке и пожеланий заказчика, приводит к необоснованному завышению стоимости данной услуги для собственника.

С чего начать

Первичное формирование бюджета эксплуатационных расходов объекта происходит, как правило, на этапе обращения собственника (арендатора) в УК с запросом на подготовку коммерческого предложения. Собственники, для которых данный тендер не первый, уже имеют достаточно подробное техническое задание. Для «новичков», зачастую, помощь в разработке ТЗ оказывает УК.
Реже случается, что сотрудничество УК с будущим заказчиком начинается на стадии технического консалтинга в ходе эксплуатационного аудита проектных решений, исполнительной документации и сопровождения строительства. Такой подход позволяет собственникам избежать технических ошибок, которые могут повлечь за собой существенные дополнительные расходы при эксплуатации объекта. Существуют и «антипримеры». Так, в портфеле контрактов нашей компании присутствует объект класса «В+» площадью 7 000 кв.м., новые собственники которого по итогам 2012 года были вынуждены незапланированно затратить свыше 10 млн рублей на устранение строительных недоделок и ошибок проектировщиков.

Безусловно, на рынке существуют такие специалисты и управляющие компании, которые способны разработать бюджет эксплуатационных расходов и подготовить коммерческое предложение без выезда на объект, только на основании ТЗ. Мы придерживаемся другой модели. Направлению ком. предложения предшествует обязательный осмотр объекта, оборудования и систем, а также опрос заказчика о его пожеланиях и представлении о запрашиваемых услугах.

Следующие шаги
В дальнейшем, по результатам обследования объекта специалистами УК, изучения ожиданий заказчика, анализа и оценки технической документации, управляющая компания формирует годовой бюджет эксплуатационных расходов объекта недвижимости с необходимым набором основных услуг: коммерческое управление, техническая эксплуатация и обслуживание, комплексная уборка внутренних помещений и прилегающей территории, организация службы парковки, организация службы ресепшен, обеспечение безопасности объекта и т.д.

Возможны варианты

Наша компания предлагает своим клиентам два варианта планирования бюджета эксплуатационных расходов: закрытый (closed-book) и открытый (open-book).
Бюджет op en -book собственник и УК согласовывают разово, на срок действия договора. Далее управляющий ежемесячно корректирует произведённые фактические расходы либо учитывает п олученную экономию и перерасход, прежде чем направить отчёт к собственнику для оплаты. Такой вид планирования бюджета, как правило, используют собственники объектов, так как он позволяет прозрачно подтверждать арендаторам расходы на содержание объекта. Полученная таким способом экономия переносится на следующий период. Однако для заказчика бюджет open-book, за счёт более сложного документооборота, влечёт за собой необходимость иметь в своём штате специалистов для контроля и анализа предоставляемых УК отчётов.

При закрыт ом бюджете (closed-book) управляющая компания и собственник фиксируют среднемесячную величину планируемых расходов исходя из годового бюджета, которые далее не пере сматривают. Таким образом, собственник ежемесячно не корректирует фактические расходы , а УК может самостоятельно перераспределять ресурсы в рамках фиксированной стоимости. Риски перерасхода Исполнитель в данном случае берёт на себя.

Детализация бюджета эксплуатационных расходов объекта может быть различной, в завис им ос т и от пожеланий собственника, но, как правило, предполагает следующие обязательные разделы:

• ФОТ персонала, соц. выплаты, подготовка, аттестация, допуски, страховка сотрудников;
• Расходы по комплексной уборке;
• Расходы на эксплуатацию и ТО инженерных систем, в т. ч. привлечение подрядных компаний для проведения специализированных работ;
• Оснащение объекта спец. оборудованием и инвентарём;
• Спецодежда, транспорт, питание, связь;
• Расходные материалы и ЗиП, включённые в бюджет;
• Расходы на дополнительные услуги, включённые в бюджет;
• Расходы на управление;
• Вознаграждение УК.

Причём всё, что связано с персоналом - это постоянная затратная часть бюджета. А субподрядные и периодические работы, ЗиП и материалы - его переменная часть.
Мы рекомендуем клиентам не включать в эксплуатационный бюджет затраты на расходные материалы либо включать минимальный лимит. Используя такую схему, собственник получает следующие преимущества:

• точную информацию о расходах по эксплуатации объекта недвижимости, накопление необходимой статистики;
• экономичное бюджетирование, так как оплачиваются только фактически произведённые в отчётном месяце расходы.

В результате эксплуатации объекта в течение года УК обогащается опытом, благодаря которому может внести изменения в бюджет следующего года, позволяющие улучшить состояние объекта за счёт возможных неучтенных расходов и рассмотреть какие-либо варианты экономии.

На чём бы сэкономить?..
Оптимизация эксплуатационных затрат, безусловно, возможна и она предполагает целый набор решений, позволяющих экономить без ущерба для объекта недвижимости. При этом нельзя забывать, что данные меры временные и собственнику целесообразно доверить их реализацию профессионалам, т. е. специализированным управляющим.
Уже благодаря только приглашению УК для участия в тендере или для проведения аудита эксплуатационных расходов, собственники гарантированно получат предметную информацию о примерном размере и способах возможной оптимизации бюджета. Зачастую так и происходит: под видом конкурсов собственниками проводятся так называемые мониторинги, которые не подразумевают дальнейшего сотрудничества с приглашёнными управляющими компаниями, а имеют своей целью лишь получение объективных данных о реальной величине необходимых эксплуатационных расходов для последующего использования собственными службами эксплуатации объекта.

Рекомендую собственникам подходить к оптимизации эксплуатационного бюджета разумно, по следующему принципу: административные расходы, стоимость услуг персонала, расходы на клининг и охрану. И только в последнюю очередь задумываться о сокращении бюджета на техническую эксплуатацию.
Так, например, расходы на персонал сокращаются путём перевода сотрудников на совмещения или неполный рабочий день, а некоторые виды регламентного обслуживания оборудования - на сетевые выезды по графику и аварийным заявкам. Хороший эффект приносит и внедрение систем автоматической диагностики и диспетчеризации инженерных систем.
Сэкономить расходы по уборке можно, заменив маленькие контейнеры на большие и применив пресс-компакторы. Позволят сократить эксплуатационные расходы современные технологии и передовые инженерные решения. Например, эффективной альтернативой механической чистке системы вентиляции является её прочистка сухим льдом. Также сегодня возможно проведение водоподготовки без использования химических препаратов с помощью акустической электромагнитной системы.

Оптимизация статей «услуги на аутсорсинге», «расходные материалы» и «ЗиП» заключается в пересмотре условий сотрудничества с поставщиками ТМЦ или услуг. Необходимо не только минимизировать объёмы их потребления, но и снизить закупочные цены за счёт привлечения других, более гибких поставщиков, предлагающих аналогичные по свойствам, но более дешёвые варианты соответствующей продукции.

… а на чём экономить нельзя
Но нельзя забывать о том, что существует ряд затрат, экономить на которых нецелесообразно, так как это может привести к более существенным расходам в дальнейшем. Невыполнение графиков ППР и регламентных работ при техническом обслуживании инженерного оборудования приводит к серьёзным поломкам.
Например, если перестать ежеквартально обслуживать фэнкойлы, то сначала выйдут из строя гидравлические узлы и вентиляторы, засорятся теплообменники, а затем - последует отказ всей системы. Закупка же и замена нового оборудования обойдётся в десятки раз дороже стоимости его планового обслуживания. Если регулярно не менять фильтры в системе вентиляции и кондиционирования, это может привести к неприятным запахам, засорению вентиляционных решёток, потолков и стен. Это, в свою очередь, приведёт к увеличению затрат на клининг и, в дальнейшем, на косметический ремонт.
И главное - доведённые до аварийного состояния инженерные системы создают неблагоприятные условия для арендаторов, которые могут направить собственнику претензию, потребовать снижения арендной платы или даже расторжения договора аренды.

Таким образом, все шаги по оптимизации эксплуатационных расходов объекта должны быть тщательно взвешены. Изучив возможные направления экономии, УК должна на 100% убедиться, что данные мероприятия не навредят жизнедеятельности объекта, и только после этого направлять свои предложения собственнику.

В заключение хотелось бы отметить, что скрупулёзно выверенный бюджет эксплуатационных расходов объекта коммерческой недвижимости жизненно необходим всем участникам процесса. Собственникам он позволяет получить реальную и прогнозируемую финансовую картину, а также превращает объект недвижимости в эффективный залоговый инструмент. Управляющим - подтвердить свою профессиональную репутацию и без недоразумений и конфликтов с заказчиками получить заслуженное вознаграждение.

Москва, 2006 г.

Настоящий сборник предназначен для определения нормативным методом общеэксплуатационных расходов: административно-хозяйственных, по обслуживанию работников производства, по организации работ, прочих общеэксплуатационных расходов, включаемых в плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Сборник разработан Центром муниципальной экономики и права.

1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Рекомендуемые нормативы общеэксплуатационных расходов в плате за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме предназначены для определения общеэксплуатационных расходов независимо от их фактической величины у организаций-подрядчиков, занятых содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме. 1.2. Рекомендуемые нормативы являются основой для разработки и утверждения органами местного самоуправления нормативно-методических документов по вопросам ценообразования, формирования «прозрачной» и обоснованной структуры стоимости работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. 1.3. Рекомендуемые нормативы могут быть использованы собственниками помещений в многоквартирных домах; организациями-подрядчиками, занятыми содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, независимо от организационно-правовых форм; управляющими организациями. 1.4. В общеэксплуатационные расходы включаются следующие группы расходов: - административно-хозяйственные расходы; - расходы по обслуживанию работников производства; - расходы по организации работ; - прочие общеэксплуатационные расходы. 1.5. В основу рекомендуемых нормативов положены среднеотраслевые величины общеэксплуатационных затрат предприятий, занимающихся содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме. 1.6. При определении стоимости содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме организация-подрядчик и заказчик также вправе определять величину общеэксплуатационных расходов методом калькулирования на основании данных статистической и бухгалтерской отчетности с учетом их динамики за ряд лет и намечаемых в планируемом периоде изменений. 1.7. Перечень затрат, включаемых в нормативные общеэксплуатационные расходы, приведен в Приложении 1. 1.8. В Приложении 2 приведен пример расчета нормативным методом величины общеэксплуатационных расходов. 1.9. Примерный перечень документов для определения общеэксплуатационных расходов методом калькулирования приведен в Приложении 3. 1.10. В качестве вспомогательного материала для расчета нормативной потребности в инструменте в Приложении 4, согласно СНиП 5.02.02-86 «Нормы потребности в строительном инструменте», приведены нормы потребности в инструменте для рабочих, занятых ремонтом конструктивных элементов здания и внутридомового инженерного оборудования.

2. НОРМАТИВЫ ОБЩЕЭКСПЛУАТАЦИОННЫХ РАСХОДОВ

2.1.1. Нормативная величина общеэксплуатационных расходов определяется в процентах от фонда оплаты труда рабочих, занятых содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, и зависит от общей площади обслуживаемых многоквартирных домов. 2.1.2. Рекомендуемое значение норматива общеэксплуатационных расходов составляет от 65 до 100% к планируемому фонду оплаты труда рабочих, в том числе по основным группам расходов: - административно-хозяйственные расходы от 53 до 76%; - расходы по обслуживанию работников производства от5 до 10%; - расходы по организации работ от 5 до 9%; - прочие общеэксплуатационные расходы от 2 до 5%. При этом в фонд оплаты труда рабочих включаются все виды начислений стимулирующего и компенсирующего характера, выплачиваемые за счет себестоимости в соответствии с действующим законодательством. 2.1.3.В таблице 2.1.3. приведен норматив общеэксплуатационных расходов в зависимости от общей площади обслуживаемых многоквартирных домов.

Таблица 2.1.3.

Общая площадь обслуживаемых многоквартирных домов, тыс. м 2

Норматив общеэксплуатационных расходов, в процентах от фонда оплаты труда рабочих

административно-хозяйст венные расходы

расходы по обслуживанию работников производства

расходы по организации работ

прочие общеэксплуатационные расходы

Примечание:При определении норматива общеэксплуатационных расходов в общую площадь многоквартирного дома включается общая площадь жилых помещений, общая площадь мест общего пользования (межэтажные лестничные клетки, лестницы, коридоры), общая площадь нежилых помещений (торговые, складские, производственные, офисные, культурно-бытовые помещения). При этом общая площадь мест общего пользования и нежилых помещений учитывается с коэффициентом 0,5.

Приложение 1
Перечень расходов, включаемых в общеэксплуатационные расходы

1. Административно-хозяйственные расходы: 1.1. Затраты на оплату труда, начисления стимулирующего и компенсирующего характера, в том числе премии за производственные результаты, надбавки к тарифным ставкам и окладам за профессиональное мастерство, высокие достижения в труде, а работу в ночное время, за совмещение профессий и др., работников административно-хозяйственного персонала: 1.1.1. Работников аппарата управления (руководителей, специалистов и других служащих); 1.1.2. Работников, осуществляющих оперативное руководство эксплуатацией и текущим ремонтом жилищного фонда (начальников участка, инженеров, мастеров, техников); 1.1.3. Рабочих, осуществляющих обслуживание работников аппарата управления и работников, осуществляющих оперативное руководство эксплуатацией и текущим ремонтом жилищного фонда (уборщиков производственных и служебных помещений, гардеробщиков и др.). 1.2. Отчисления на социальные нужды по установленным законодательством нормам от расходов на оплату труда указанных категорий работников (отчисления в пенсионный фонд, в фонд обязательного медицинского страхования, в фонд социального страхования и др.); 1.3. Расходы на обеспечение бесперебойной деятельности административно-хозяйственного персонала: 1.3.1. Расходы на почтовые, телеграфные, телефонные и другие подобные услуги, оплата услуг связи, включая расходы на содержание и эксплуатацию телефонных станций, коммутаторов, установок диспетчерской, радио-, а также факсимильной, спутниковой и других видов связи, электронной почты и других информационных систем, используемых для управления организацией, расходы на аренду указанных средств связи или на оплату соответствующих услуг, предоставляемых другими организациями по договорам; 1.3.2. Расходы по эксплуатации вычислительной техники, используемой для управления и находящейся на балансе организации, а также расходы на оплату соответствующих работ, услуг, выполняемых по договорам; 1.3.3. Типографские расходы; 1.3.4. Расходы на канцелярские товары, бланки учета, отчетности и других документов, периодических изданий, необходимых для достижения производственных целей и управления предприятием, на приобретение технической литературы, переплетные работы; 1.3.5. Расходы на содержание служебного автотранспорта, расходы на компенсацию за использование для служебных поездок личных легковых автомобилей в соответствии с установленными законодательством нормами; 1.3.6. Расходы на командировки работников, в соответствие установленными законодательством нормами (затраты на проезд работника в оба конца, наем жилого помещения, суточные, оформление, выдача виз и др.); 1.3.7. Расходы на оплату юридических, информационных, консультационных и иных аналогичных услуг в соответствии с заключенными договорами; 1.3.8. Расходы на оплату аудиторских услуг, связанных с проверкой достоверности бухгалтерской (финансовой) отчетности, в соответствии с действующим законодательством; 1.3.9. Представительские расходы, связанные с официальным приемом и обслуживанием представителей других организаций, участвующих в переговорах в целях установления и поддержания взаимного сотрудничества, а также участников, прибывших на заседание совета директоров (правления) или руководящего органа, независимо от места проведения указанного мероприятия, а также расходы по проведению официального приема (завтрака, обеда, или иного аналогичного мероприятия) для указанных лиц, транспортное обеспечение доставки этих лиц к месту проведения представительского мероприятия и (или) заседания руководящего органа и обратно, буфетное обслуживание во время переговоров, оплата услуг переводчиков, не состоящих в штате организации, по обеспечению перевода во время проведения представительских мероприятий; 1.3.10. Расходы на содержание основных средств и инвентаря общехозяйственного назначения (зданий, сооружений, передаточных устройств, дворовых территорий, складских помещений организации (без складских помещений подразделений), включая грузоподъемное оборудование, погрузочно-разгрузочные машины и оборудование для обслуживания складов и т.п.): - расходы на смазочные, обтирочные и др. материалы, инвентарь и оборудование для уборки помещений, на водоснабжение, канализацию и удаление отходов, электроэнергию для освещения помещений и территории организации, а также материалы, оборудование и приборы для освещения; - расходы на отопление и вентиляцию (кондиционирование воздуха) помещений; - расходы на возмещение износа и ремонт инвентаря общехозяйственного назначения. 1.4. Амортизационные отчисления на полное восстановление основных средств общехозяйственного назначения в соответствии с действующим законодательством; 1.5. Затраты на техническое обслуживание и ремонт основных средств общехозяйственного назначения. 2. Расходы по обслуживанию работников: 2.1. Расходы, связанные с подготовкой и переподготовкой кадров (в том числе с повышением квалификации кадров) на договорной основе с образовательными учреждениями. 2.2. Расходы на охрану труда и технику безопасности: 2.2.1. Износ и расходы по ремонту и стирке бесплатно выдаваемых специальной одежды, специальной обуви и других средств индивидуальной защиты; 2.2.2. Расходы, связанные с приобретением аптечек и медикаментов; 2.2.3. Стоимость бесплатно выдаваемых в предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях нейтрализующих веществ, жиров, молока и др.; 2.2.4. Расходы на приобретение необходимых справочников и плакатов по технике безопасности, предупреждению несчастных случаев и заболеваний, а также улучшению условий труда; 2.2.5. Расходы по обучению рабочих безопасным методам работы и на оборудование кабинетов по технике безопасности; 2.2.6. Прочие расходы, предусмотренные номенклатурой мероприятий по охране труда и технике безопасности. 2.3. Расходы на содержание служебных помещений, в том числе санитарно-бытовых помещений и инвентаря, предоставляемых работникам. 3. Расходы по организации работ: 3.1. Расходы на оплату услуг по охране имущества, обслуживанию охранно-пожарной сигнализации, услуг пожарной охраны и иных услуг охранной деятельности, а также расходы на содержание собственной службы безопасности, в тех случаях, когда организации в установленном порядке предоставлено право иметь службу безопасности, расходы на содержание и износ противопожарного инвентаря, оборудования, спецодежды и др. 3.2. Расходы на содержание и ремонт производственных мастерских (в части работ по содержанию и ремонту жилищного фонда): затраты на оплату труда и отчисления на социальные нужды работников производственных мастерских, амортизация, расходы на проведение ремонта оборудования и инвентаря мастерской. 4. Прочие общеэксплуатационные расходы: 4.1. Расходы на обязательное и добровольное страхование имущества предприятий и организаций в соответствии с установленным законодательством порядком и в других разрешенных законодательством страховых случаях; 4.2. Платежи по кредитам банков (за исключением ссуд, связанных с приобретением основных средств, нематериальных активов), а также по бюджетным ссудам, кроме ссуд, выданных на инвестиции;4.3. Расходы, связанные с приобретением права на использование программ для ЭВМ, баз данных по договорам с правообладателем, а также расходы на обновление программ для ЭВМ и баз данных, расходы на получение лицензий и др.; 4.4. Расходы на рекламу производимых (приобретенных) и (или) реализуемых товаров (работ, услуг), товарного знака и знака обслуживания, включая участие в выставках и ярмарках.

Приложение 2
Пример расчета нормативной величины общеэксплуатационных расходов

Исходные данные

1. Общая площадь обслуживаемых многоквартирных домов - 776,4 тыс. м 2 . 2. Планируемый фонд оплаты труда рабочих, занятых содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, - 2 201,6 тыс. руб.

Группы общеэксплуатационных расходов

Норматив общеэксплуатационных расходов, % от планируемого фонда оплаты труда рабочих

Общеэксплуатационные расходы, тыс. руб.

Административно-хозяйственные расходы

Расходы по обслуживанию работников

Расходы по организации работ

Прочие общеэксплуатационные расходы

Всего

1 607,2

Приложение 3
Примерный перечень документов для определения величины общеэксплуатационных расходов

Статья затрат

Наименование документа, кем и когда утвержден (разработан)

Административно-хозяйственные расходы

Расходы на оплату труда работников административно-хозяйственного персонала

Отраслевое тарифное соглашение по жилищно-коммунальному хозяйству в Российской Федерации. Постановление Правительства Российской Федерации от 21.03.1994 г. № 210 «Об условиях оплаты труда руководителей госпредприятий при заключении с ними трудовых договоров (контрактов)». Письмо Минтруда России от 28.04.1994 г. №727-РБ «О порядке применения постановления Правительства Российской Федерации от 21 марта 1994 г. № 210 «Об условиях оплаты труда руководителей государственных предприятий при заключении с ними трудовых договоров (контрактов)». «Методические рекомендации по организации оплаты труда в жилищно-коммунальном хозяйстве (практическое пособие), утвержденные приказом Госстроя России от 31.03.1999 г. № 81 и постановлением ЦК Профсоюза от 05.05.1999 г. №16. «Рекомендации по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда», утвержденные приказом Госстроя России от 09.12.1999 г. №139.

Расходы на оплату труда работников аппарата управления, работников, осуществляющих оперативное руководство эксплуатацией и текущим ремонтом жилищного фонда

Расходы на оплату труда рабочих, осуществляющих обслуживание административных помещений

Отчисления на социальные нужды работников административно-хозяйственного персонала

Налоговый кодекс Российской Федерации, часть 2, глава 24 «Единый социальный налог (взнос)».

Расходы на обеспечение бесперебойной деятельности административно-хозяйственного персонала

Исходя из конкретных условий с учетом действующих норм, цен, тарифов и заключенных договоров по данным бухгалтерского учета.

Расходы на почтовые, телеграфные, телефонные и другие подобные услуги, оплата услуг связи

Расходы по эксплуатации вычислительной техники

Типографские расходы

Расходы на канцелярские товары и др.

Расходы на содержание служебного автотранспорта, расходы на компенсацию за использование для служебных поездок личных легковых автомобилей

Приказ Минфина России от 04.02.2000 г. № 16н «Об изменении предельных норм компенсации за использование личных легковых автомобилей и мотоциклов для служебных поездок». Постановление Правительства РФ от 08.02.2002 г. № 92 (в ред. от 09.02.2004 г.) «Об установлении норм расходов организаций на выплату компенсации за использование для служебных поездок личных легковых автомобилей и мотоциклов, в пределах которых при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций такие расходы относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией»

Расходы на командировки работников

Постановление Правительства РФ от 02.10.2002 г. № 729 «О размерах возмещения расходов, связанных со служебными командировками на территории Российской Федерации, работникам организаций, финансируемых за счет средств федерального бюджета»

Оплата юридических, информационных, консультационных и иных аналогичных услуг

Оплата аудиторских услуг

На основании заключенных договоров, по данным бухгалтерского учета.

Представительские расходы

Затраты по содержанию основных средств и инвентаря общехозяйственного назначения

Исходя из конкретных условий с учетом действующих норм, цен, тарифов и заключенных договоров, по данным бухгалтерского учета.

Амортизационные отчислени,

Налоговый кодекс Российской Федерации, часть 2, глава 25 «Налог на прибыль организаций», ст.256-259.

Затраты на техническое обслуживание и ремонт основных средств общехозяйственного назначения

Расходы по обслуживанию работников

Затраты, связанные с подготовкой и переподготовкой кадров

Налоговый кодекс Российской Федерации, часть 2, глава 25 «Налог на прибыль организаций», ст.264. Постановление Правительства РФ от 14.05.1992 г. № 315 (в ред. Решения Верховного Суда РФ от 28.11.2000 г. № ГКПИ 00-1168) «О системе профессиональной подготовки, повышения квалификации и переподготовки высвобожденных работников и незанятого персонала».

Затраты на охрану труда и технику безопасности

Федеральный Закон от 17.07.1999 г. № 181-ФЗ (в ред. от 09.05.2005 г. с изм. от 26.12.2005 г.) «Об охране труда в Российской Федерации». «Типовые отраслевые нормы бесплатной выдачи специальной одежды, специальной обуви и других средств индивидуальной защиты работникам жилищно-коммунального хозяйства», утвержденные постановлениями Минтруда России от 29.12.1997 №68, от 30.12.1997 №69 и от 31.12.1997 №70.

Затраты на содержание служебных помещений, предоставляемых работникам

По данным бухгалтерского учета.

Расходы по организации работ

Расходы на оплату услуг по охране имущества, обслуживанию охранно-пожарной сигнализации, услуг пожарной охраны и иных услуг охранной деятельности

На основании заключенных договоров по данным бухгалтерского учета.

Расходы на содержание и ремонт производственных мастерских

«Рекомендации по нормирова­нию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда», утвержденные приказом Госстроя России от 22.08.2000 г. № 191.

Прочие общеэксплуатационные расходы

Расходы на обязательное и добровольное страхование имущества

Налоговый кодекс Российской Федерации, часть 2, глава 25 «Налог на прибыль организаций», ст.263.

Платежи по кредитам банков

Федеральный Закон от 02.12.1990 г. №395-1 (с изменениями от 31.07.1998 г., 08.07.1999 г., 19.06.2001г., 07.08.2001 г., 21.03.2002 г., 02.02.2006 г.) «О банках и банковской деятельности»

Расходы, связанные с приобретением права на использование программ для ЭВМ, баз данных по договорам с правообладателем, расходы на получение лицензий и др.

Приказ Минфина России от 16.10.2000 г. № 91н «Об утверждении положения по бухгалтерскому учету «Учет нематериальных активов» ПБУ 14/2000».

Расходы на рекламу

Налоговый кодекс Российской Федерации, часть 2, глава 25 «Налог на прибыль организаций», ст.264.

Приложение 4
Нормы потребности в инструменте для рабочих, занятых ремонтом конструктивных элементов здания и внутридомового инженерного оборудования

Инструмент

Срок службы, мес.

Норма на инструмент, шт. на 1 рабочего

Расчётная

С учётом срока службы инструмента в год

Бетонщики

2. Топор строительный в сборе типа А2

3. Молоток плотничный типа МПЛ

4. Гладилки ленточные с конусным концом типов ГЛК-1, ГЛК-2, ГЛК-3, ГЛК-4

5. То же с закругленным концом типов ГЛз-1, ГЛЗ-2, ГЛЗ-3, ГЛЗ-4

6. Гладилки трапециевидные с конусным концом типов ГТК-1, ГТК-2, ГТК-3, ГТК-4

7. То же с закругленным концом типов ГТЗ-1, ГТЗ-2, ГТЗ-3, ГТЗ-4

8. Гладилки прямоугольные типов ГП-1, ГП-2, ГП-3, ГП-4

9. Гладилка для плинтусов ИР-421А

10. Гребок для бетонных работ ИР-758

11. Лопатка для ксилолитовых работ типа ЛК

12. Скребок металлический

13. Лопата растворная типа ЛР

14. Кельма для бетонных и каменных работ типа КБ

15. Кисть филеночная типа КФК8

16. Ломы обыкновенные типов ЛО24, ЛО28

17. Лопаты копальные прямоугольные типов ЛКП-1, ЛКП-2, ЛКП-3

18. Лопаты совковые типов ЛС-1,ЛС-2,ЛС-3

19. Зубила слесарные

20. Кусачки торцовые

21. Кувалды кузнечные продольные остроносые типов К3, К4

23. Рулетка в закрытом корпусе

24.Шнур разметочный - отвес

25. Отвес стальной строительный

26. Уровень строительный

27. Уровень строительный гибкий (водяной)

Газосварщики

1. Зубила слесарные

2. Молоток слесарный с квадратным бойком массой 0,6 кг

3. Отвертки слесарно-монтажные

5. Напильники

7. Крейцмейсели слесарные

8. Горелка

9. Резак инжекторный для ручной кислородной резки

10. Ключ гаечный разводной

12. Циркуль разметочный с дугой

Каменщики

1. Скарпели для каменных и бетонных работ ИР-561, ИР-581

2. Молоток-кирочка типа МКИ

3. Молоток-кулачок типа МКУ

4. Скребок металлический

5. Лопата растворная типа ЛР

6. Кельма для бетонных и каменных работ типа КБ

7. Кельма для печных и каменных работ типа КП

8. Конопатки стальные типов К-40, К-50

9. Расшивки стальные типов Р1, Р2

10. Ломы монтажные типов ЛМ20, ЛМ24А

13. Шнур разметочный - отвес

14. Отвесы стальные строительные типов ОТ600, ОТ 1000

15. Угольник деревянный

16. Уровень строительный типа

17.Уровень гибкий (водяной)

Кровельщики по рулонной кровле и гидроизолировщики

1. Ножовки по дереву

2. Нож для резки линолеума

3. Топор строительный в сборе типа А2

4. Молоток плотничный типа МПЛ

5. Гребок для кровельных работ ИР-757

6. Скребок металлический

7. Шпатель-скребок

8. Ковши для разливки мастик типов КМ 1, КМ 2,5

9. Лопата подборочная типа ЛП-2

11. Рулетка в закрытом корпусе

12. Термометр технический

13. Отвес стальной строительный типа ОТ400

14. Уровень строительный типа УС2

Кровельщики по кровле из штучных материалов

1. Ножовки по дереву

2. Топор строительный в сборе типа А1

3. Молоток столярный типа МСТ-2

5. Кельма для бетонных и каменных работ типа КБ

6. Ножницы ручные для резки металла типов 1, 2

7. Напильники

8. Рашпили разные

9. Метр складной металлический

10. Рулетка в закрытом корпусе

11. Шнур разметочный - отвес

Кровельщики по стальным кровлям

1. Ножовки по дереву

2. Киянка прямоугольная

3. Молотки кровельные типов МКР-1.МКР-2, МКР-3

4. Клещи строительные типа КС-250

5. Бородки слесарные

6. Дырокол шаговый марки СТД-937/1

7. Ножницы ручные для резки металла типов 1, 2, 3

8. « малогабаритные ручные типаНМР-180

9. Плоскогубцы комбинированные

10. Щетка из стальной проволоки

11. Метр складной металлический

12. Рулетка в закрытом корпусе

13. Циркуль разметочный с дугой

14. Чертилки

Маляры

1. Терка-зачистка с полукруглой ручкой

24

2. То же с удлиненной ручкой

3. Шпатели типов ШП45, ШП95, ШП150, ШП180

4. Шпатель с резиновым полотном и пластмассовой ручкой типа ШРП

5. Шпатель-скребок

6. Устройство для перемешивания шпатлевки

7. Валики малярные типов ВП100, ВП200, ВП250

8. То же типов ВМ100, ВМ200, ВМ250

9. Валик малярный угловой типа ВМУ

10. « « филеночный

11. Кисти флейцевые типов КФ25, КФ50, КФ60, КФ75, КФ100

12. Кисти-ручники типов КР25, КРЗО, КР35, КР40, КР45, КР50, КР55

13. Кисти филеночные типов КФК8, КФК10, КФК14, КФК18

14. Кисти маховые типов КМ60, КМ65

15. Кисти-макловицы типов КМА135, КМА165, КМА195

16. Накатка друхваликовая типа нд

17. Щетка-торцовка типа ЩТ2

18. Щетка из стальной проволоки

19. Рулетка в закрытом корпусе

20. Шнур разметочный - отвес

21. Отвесы стальные типов ОТ 100, ОТ200

22. Ванночки с сеткой

23. Кисти из растительных волокон, волоса и смеси волоса с капроновой щетиной

Плотники

1. Долота плотничные с шириной лезвия 16, 18, 20, 25 мм

2. Коловорот с трещеткой типа КТ

3. Ножовки по дереву

4. Пилы поперечные двуручные по дереву

5. Разводка для пил

6. Рейсмус реечный

7. Рубанок с одиночным ножом или рубанок металлический с одиночным ножом

8. Рубанок-шерхебель или рубанок-шерхебель металлический

9. Рубанок с двойным ножом или рубанок металлический с двойным ножом

10. Стамески плоские с шириной лезвия 6, 8, 10, 12, 16,20,25 мм

11. Сверла перовые к коловороту диаметром 6, 8, 10 мм

12. « витые к коловороту диаметром 16, 20, 25, 32, 40 мм

13. Зенковки к коловороту диаметром 20, 25, 32 мм

14. Сверла центровые к коловороту диаметром 12, 16,20, 25, 32, 40 мм

15. Топоры строительные в сборе типов Б1, Б2

16. Добойник стальной паркетный

17. Молоток плотничный типа МПЛ

18. Клещи строительные типов КС-250, КС-225.КС-180

19. Ломы-гвоздодеры типов ЛГ16, ЛГ20, ЛГ24

20. Шлямбуры типов Ш-14, Ш-22

21. Скребок металлический

22. Конопатки стальные типов К-40, К-50

23. Кусачки торцовые

24. Кувалды кузнечные продольные остроносые типов КЗ, К4

25. Ключи гаечные с открытым зевом двусторонние

26. « торцовые с квадратной и шестигранной головками к коловороту

27. Ломы монтажные типов ЛМ20, ЛМ24, ЛМ24А, ЛМ32

28. Отвертки слесарно-монтажные

29. Плоскогубцы комбинированные

30. Напильники

31. Щетка из стальной проволоки

32. Ключи гаечные разводные

33. Метр складной деревянный

34. Рулетка в закрытом корпусе

35. Шнур разметочный - отвес

36. Отвес стальной строительный типа ОТ400

37. Бруски шлифовальные типов БП-40×20×200, БП-20×15×150

38. Угольник металлический

39. Уровни строительные типов УС2, УСб-1, УС6-2

40. Уровень гибкий (водяной)

Слесари по ремонту и обслуживанию вентиляции

1. Дырокол шаговый марки СТД 937/1

2. Ножницы ручные для резки металла типов 1, 2, 3

3. Ножницы малогабаритные ручные типа НМР-180

4. Плашки круглые для метрической резьбы

5. То же для трубной цилиндрической резьбы

6. Полотна ножовочные

7. Рамки ножовочные ручные

8. Молоток слесарный с круглым бойком массой 0,8 кг

9. Бородки слесарные

10. Ключи гаечные двусторонние с открытым зевом

11. Ключи гаечные разводные

12. Отвертки слесарно-монтажные

13. Лом монтажный

14. Труборез ручной марки ТРС-50

15. Труборез ручной малогабаритный марки ТМ

16. Молоток кровельный

17. Плоскогубцы комбинированные

18. Рулетка в закрытом корпусе

19. Уровень строительный типа УС2

20. Отвес стальной строительный

21. Циркуль разметочный с дугой

22. Щетка из стальной проволоки

23. Зубила слесарные

24. Кувалда кузнечная продольная остроносая

25. Клуппы трубные

26. Воротки для круглых плашек

27. Дрель ручная

Слесари-сантехники

1. Скарпели для каменных и бетонных работ ИР-561, ИР-581

2. Шлямбуры типов Ш-14, Ш-22

3. Конопатки стальные типов К-40, К-50

4. Бородки слесарные

5. Зубила слесарные

6. Клуппы трубные

7. Ножницы ручные для резки металла типов 1, 3

8. Плашки круглые для метрической резьбы

9. То же для трубной цилиндрической резьбы

10. Полотна ножовочные

11. Рамки ножовочные ручные

12. Труборез ручной малогабаритный марки ТМ

13. Труборез ручной марки ТРС-50

14. Ключи гаечные торцовые с внутренним шестигранником односторонние

15. Кувалда кузнечная продольная остроносая типа КЗ

16. Молоток слесарный с круглым бойком массой 0,8 кг

17. Ключи гаечные двусторонние с открытым зевом

18. Ключи трубные рычажные N1,2,3

19. То же накидные

20. Ключи радиаторные ниппельные типов К-1, К-2

21. Отвертки слесарно-монтажные

22. Плоскогубцы комбинированные

23. Напильники

24. Щетка из стальной проволоки

25. Ключи гаечные разводные

26. Метр складной металлический

27. Рулетка в закрытом корпусе

28. Отвес стальной строительный типа ОТ400

29. Угольник металлический

30. Уровень строительный типа УС2

31. « гибкий (водяной)

32. Штангенциркуль типа ШЦ-1

33. Воротки для круглых плашек

34. Ключи торцовые для дета лей с внутренним шестигранником «под ключ»

Слесари-электрики

1. Шлямбуры типов Ш-14, Ш-22

2. Бородки слесарные

3. Зубила слесарные

4. Ножницы ручные для резки металла типа 1

5. Кусачки торцовые с изолирующими рукоятками

6. Полотна ножовочные

7. Кусачки боковые с изолирующими рукоятками

8. Рамки ножовочные ручные

9. Молоток слесарный с круглым бойком массой 0,8 кг

10. Кернеры

11. Ключи гаечные двусторонние с открытым зевом

12. Отвертки диэлектрические

13. Плоскогубцы комбинированные

14. Напильники

15. Круглогубцы с изолированными рукоятками

16. Линейка металлическая

17. Рулетка в закрытом корпусе

18. Циркуль разметочный без дуги

19. Чертилки

20. Электропаяльник типа ЭПСН-40/220

21. Угольник металлический

22. Штангенциркули типов ШЦ-1, ШЦ-2

Столяры

1. Долота столярные с шири ной лезвия 6, 8, 10, 12, 16, 18,20 мм

2. Коловорот с трещоткой типа КТ

3. Ножовки по дереву

4. Отвертки слесарно-монтажные

5. Пила лучковая с деревянным станком

6. Разводка для пил

7. Рейсмус реечный

8. Полуфуганок

9. Рубанок с одиночным ножом или рубанок металлический с одиночным ножом

10. Рубанок-шерхебель или рубанок-шерхебель металлический

11. Рубанок с двойным ножом или рубанок металлический с двойным ножом

12. Рубанок-цинубель

13. Рубанок-фальцгебель

14. Рубанок-зензубель

15. Рубанок металлический для строгания выпуклых и вогнутых поверхностей

16. Рубанок-плятгебель

17. Рубанок-шпунтубель

18. Стамески плоские с шириной лезвия 6, 8, 10, 12, 16, 18,20, 25,32,40 мм

19. То же полукруглые

20. Сверла перовые к коловороту диаметром 6, 8, 10 мм

21. То же витые диаметром 16, 20, 25, 32, 40 мм

22. То же центровые диаметром 12, 16, 20, 25, 32, 40 мм

23. Зенковки к коловороту диаметром 20, 25, 32 мм

24. Топоры строительные типов А1.А2

25. То же типов Б1, Б2

26. Фуганок

27. Цикли типов Ц2-35, Ц2-60

28. Киянка прямоугольная

29. Молотки столярные типов МСТ-1,МСТ-2

30. Молоток плотничный типа МПЛ

31. Клещи строительные типов КС-150, КС-180

32. Отвертки слесарно-монтажные

33. Кусачки торцовые

34. Ключи торцовые с квадратной и шестигранной голов­ками к коловороту

35. Напильники

36. Метр складной деревянный

37. Рулетки в закрытом корпусе типов ЗПКЗ-2АУТ/1, ЗПКЗ-5АУТ/1

38. Циркуль разметочный с дугой

39. Отвесы строительные типов ОТ 100, ОТ200

40. Угольник деревянный

41. Уровень строительный типа УС5-1

42. Бруски шлифовальные типов БП-40×20×200, БП-20×15×150

Штукатуры

1. Кельмы для штукатурных работ типов КШ1, КШ2

2. Соколы разборные

3. Молоток штукатурный типа МШТ

4. Ножовки по дереву

5. Нож для отделочных работ

6. Скарпели для каменных и бетонных работ

7. Полутерок деревянный ИР-223А

8. Полутерки типов ПТ500, ПТ750, ПТ1000

9. Правила зубчатые типов ПЗ1200, ПЗ1600, ПЗ1800

10. « прямые типов ПП1200, ПП1600, ПП1800

11. Правило усеночное типа ПУ

12. « лузговое типа ПЛ

13. « окованное одностороннее ИР-170

14. Гладилка для плинтусов ИР-421А

15. Рустовки стальные типов РУ55, РУ75

16. Скребок ИР-700

17. Терка деревянная ИР-671

18. « пенопластовая и поропластовая

19. « войлочная

20. Лопата растворная типа ЛР

21. Кисти маховые типов КМ60, КМ65

22. Кисти из растительных волокон, волоса и смеси волоса с капроновой щетиной

23. Ковши для отделочных работ типов КШ 0,6, КШ 0,8, КШ1

24. Отрезовки типов ОШ-1, ОШ-2

25. Ножницы ручные для резки металла типа 1

26. Кусачки торцовые

27. Рулетка в закрытом корпусе типа ЗПКЗ-5АУТ/1

28. Шнур разметочный - отвес

29. Отвес стальной строительный типа ОТ200

30. Угольник деревянный

31. Уровень гибкий (водяной)

Электросварщики

1. Зубила слесарные

2. Молоток слесарный с квадратным бойком массой 1 кг

3. Отвертки диэлектрические

4. Плоскогубцы комбинированные

5. Напильники

6. Щетка из стальной проволоки

7. Крейцмейсели слесарные

8. Метр складной металлический

9. Циркуль разметочный без дуги

10. Электрододержатели пассатижного типа

11. Электрододержатели защелочного типа

Как показывает практика, некоторые управляющие компании путаются в понятиях «затрат на услуги управления» жилищного законодательства и «управленческих расходов » бухгалтерского и налогового учётов. Поэтому по старинке сажают затраты на услуги управления МКД на счёт 26 «Общехозяйственные расходы». Но это не верно. Попытаемся в этом разобраться.

Что такое услуга на управление МКД

Если списать стоимость услуг управления со счёта 26 «Общехозяйственные расходы» на стоимость услуг по содержанию и ремонту общего имущества, то получится разница за счёт распределенных затрат на управление. В этом случае налоговые инспекторы смогут обоснованно предъявить УК претензии. Выходит, что с точки зрения жилищного законодательства вкупе с Налоговым кодексом этот подход может вызвать нарекания со стороны налоговых органов.

Так как управление МКД является основным видом деятельности УК, то и расходы по этой статье должны формироваться на счёте 20 «Основное производство». При этом, счёт 20 имеет преимущества для отражения затрат на управление МКД перед привычным способом отражения этих расходов на счёте 26. Поэтому имеет смысл всё таки отражать расходы в бухгалтерском учёте правильно.

Перечислим эти преимущества:

• затраты на управление конкретным многоквартирным домом можно отражать на счёте без привязки к методам распределения расходов в зависимости от площади МКД, фонда оплаты труда и прочих критериев;
• экономия на НДС. Если в учётной политике компании признать управление МКД отдельной услугой, то отпадает надобность делить входящий НДС по работам и услугам, приобретённым для целей управления домом на облагаемые и необлагаемые НДС операции (п.4 ст.170 НК РФ). Весь НДС с услуги управления МКД можно принять к вычету, так как она облагается НДС в полном объёме.

Учётная политика УК

С 2015 года в целях соответствия Стандарту раскрытия информации (Постановление Правительства РФ №731) управляющие компании должны вести раздельный учёт доходов и расходов. Это нужно для того, чтобы в годовом отчёте управляющей компании правильно отразить требуемые данные.

Поэтому имеет смысл прописать в учётной политике вашей управляющей компании правила ведения раздельного учёта доходов и расходов. Надеемся, что наша статья вам в этом помогла.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ , сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (). Мы всегда рады вам помочь!

размер шрифта

ПРИКАЗ Госстроя РФ от 28-12-2000 304 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИЧЕСКИХ РЕКОМЕНДАЦИЙ ПО ФИНАНСОВОМУ ОБОСНОВАНИЮ ЦЕНЫ НА ТЕПЛОВУЮ... Актуально в 2018 году

2.9. Определение общеэксплуатационных расходов

2.9.1. Статья "Общеэксплуатационные расходы" является комплексной и по ней определяются затраты по управлению предприятием, общехозяйственные расходы, сборы и отчисления.

2.9.2. По элементу "Расходы по управлению предприятием" определяются:

Затраты на оплату труда;

Отчисления на социальные нужды;

Затраты на командировки и перемещения;

Затраты на оплату консультационных, информационных и аудиторских услуг;

Представительские расходы;

Прочие расходы.

По статье "Затраты на оплату труда" определяются затраты на оплату труда руководителей, специалистов и служащих, выполняющих общие функции управления на предприятии: общее руководство, бухгалтерский учет и финансовая деятельность, комплектование и учет кадров, материально - техническое снабжение, надзор и контроль за капитальным ремонтом и строительством производственных объектов, общее делопроизводство, охрана труда, правовое обслуживание, технико - экономическое планирование, организация труда и заработной платы, программное обеспечение и системное администрирование вычислительной техники и др.

Для определения необходимой численности работников могут быть использованы "Рекомендации по нормированию труда работников энергетического хозяйства. Часть II. Нормативы численности руководителей, специалистов и служащих коммунальных теплоэнергетических предприятий", утвержденные Приказом Госстроя России от 12.10.99 N 74.

Расходы по оплате труда определяются на основании отраслевого тарифного соглашения и коллективного договора (локальных нормативных актов по оплате труда).

По указанной статье определяется и резерв на отпуска для руководителей, специалистов и служащих.

По статье "Отчисления на социальные нужды" определяются обязательные отчисления по установленным законодательством нормам "Затраты на оплату труда" работников управления предприятием.

По статье "Затраты на командировки и перемещения" определяются затраты на все виды служебных командировок работников, занятых управлением предприятия, на основе установленных законодательством норм для включения в себестоимость.

По статье "Затраты на оплату консультационных, информационных и аудиторских услуг" определяются соответствующие затраты на основании заключенных договоров в соответствии с действующими нормативными документами.

По статье "Представительские расходы" определяются соответствующие затраты на основе установленных законодательством норм для включения в себестоимость.

По статье "Прочие расходы" определяются расходы по организации функционирования предприятия в целом: типографские, почтовые расходы, расходы по обслуживанию средств вычислительной и организационной техники, содержание административных зданий и помещений и др.

Определение расходов по указанной статье возможно на основе анализа данных предприятия за ряд лет.

2.9.3. По элементу "Общехозяйственные расходы" определяются следующие затраты:

Амортизация основных средств;

Ремонт и техническое обслуживание основных средств общехозяйственного назначения;

Охрана труда;

Транспортные расходы;

Подготовка кадров;

Испытания, опыты, рационализация и изобретательство;

Оплата процентов по кредитам, ссудам, услуг банков;

Прочие расходы.

По статье "Содержание общеэксплуатационного персонала" определяются затраты на оплату труда, а также отчисления на социальные нужды общеэксплуатационного персонала предприятия: отдела сбыта энергии, тепловой инспекции, производственной лаборатории и др.; рабочих склада, рабочих, осуществляющих содержание и ремонт административных зданий и помещений.

Порядок определения затрат аналогичен расчету затрат по указанному элементу в других статьях.

По статье "Содержание зданий, сооружений и инвентаря" определяются затраты по содержанию основных средств и инвентаря общеэксплуатационного назначения. По указанной статье определяются затраты на материалы для содержания и ремонта общеэксплуатационных помещений, затраты на водоснабжение, канализацию, отопление, электроснабжение общеэксплуатационных помещений и т.д.

Порядок определения затрат по данной статье аналогичен расчету затрат по соответствующим элементам в других статьях.

По статье "Амортизация основных средств" определяются затраты на полное восстановление основных средств общехозяйственного назначения. Расчет по данной статье производится на основании установленных норм от среднегодовой стоимости основных средств общехозяйственного назначения.

По статье "Ремонт и техническое обслуживание основных средств общехозяйственного назначения" определяются затраты на все виды ремонтов основных средств общехозяйственного назначения. По указанной статье определяются затраты, если на предприятии не создается ремонтный фонд. Методика определения расходов по данной статье аналогична расчету затрат по данному элементу в составе цеховых расходов.

По статье "Охрана труда" определяются затраты на охрану труда, производимого для общехозяйственных целей. Расчет по данной статье аналогичен элементу "Охрана труда" в составе цеховых расходов.

По статье "Транспортные расходы" определяются расходы предприятия по транспортировке работников к месту работы и обратно в направлениях, не обслуживаемых городским транспортом общего пользования.

Указанные расходы определяются в соответствии с заключенными договорами с транспортными предприятиями.

По статье "Подготовка кадров" определяются затраты, связанные с подготовкой и переподготовкой кадров. Указанные расходы определяются на основании заключенных договоров с организациями, осуществляющими профессиональную подготовку.

По статье "Испытания, опыты, рационализация и изобретательство" определяются затраты на проведение указанных работ, выплату авторских вознаграждений и другие затраты.

По статье "Содержание и эксплуатация фондов природоохранного назначения" определяются затраты, связанные с содержанием и эксплуатацией фондов природоохранного назначения: очистных сооружений, золоуловителей, фильтров и т.д.; а также оплата услуг предприятий за очистку сточных вод и другие виды текущих природоохранных затрат в соответствии с заключенными договорами.

По статье "Содержание пожарной, военизированной и сторожевой охраны" определяются затраты на оплату труда и отчисления на социальные нужды от расходов на оплату труда вахтеров, сторожей, а также износ малоценных и быстроизнашивающихся предметов (оплата спецодежды).

В случае, если функции по пожарной, военизированной и сторожевой охране выполняют сторонние предприятия, то по указанной статье определяются затраты в соответствии с заключенными договорами.

По данной статье определяются также затраты на оплату труда рабочих, занятых на работах по содержанию охранной, пожарной сигнализации и оборудования дымоудаления и пожаротушения, а также отчисления на социальные нужды в том случае, если указанные работы выполняют работники предприятия. В случае, если указанные работы выполняются сторонними предприятиями, по данной статье определяются затраты в соответствии с заключенными договорами.

По статье "Оплата процентов по кредитам, ссудам, услуг банков" определяются соответствующие расходы в соответствии с заключенными договорами с финансово - кредитными организациями в установленном нормативно - правовыми актами Российской Федерации порядке.

По статье "Прочие расходы" определяются другие общехозяйственные расходы, не учтенные при определении вышеуказанных элементов (статей) себестоимости в составе общеэксплуатационных расходов.

2.9.4. По статье "Сборы и отчисления" определяются сборы и прочие обязательные отчисления и расходы по предприятию, производимые в соответствии с порядком, установленным законодательством.

2.9.5. Распределение затрат по статье "Общеэксплуатационные расходы" между производством и передачей и распределением энергии производится по одному из следующих вариантов пропорционально:

Количеству условных единиц по указанным технологическим циклам;

Заработной плате рабочих.

Особенности учёта расходов УК на услуги управления МКД

Как показывает практика, некоторые управляющие компании путаются в понятиях «затрат на услуги управления» жилищного законодательства и «управленческих расходов » бухгалтерского и налогового учётов. Поэтому по старинке сажают затраты на услуги управления МКД на счёт 26 «Общехозяйственные расходы». Но это не верно. Попытаемся в этом разобраться.+

Что такое услуга на управление МКД

В соответствии с п.2 ст.162 ЖК РФ управляющая компания по договору управления МКД по заданию собственников помещений в этом доме за определённую плату обязуется выполнять работы и оказывать услуги по управлению многоквартирным домом .+

Имеется в виду не одна услуга, а целый комплекс работ и услуг, выполнение которых входит в обязательство УК по договору управления домом. В п.4 Правил управления МКД перечислен список работ и услуг по управлению домом.+

.

Учёт затрат на услуги управления МКД

С 1 сентября 2014 года в ст.162 ЖК РФ услуга управления выделена в отдельную категорию. И это вполне обосновано, поскольку в п.3 Правил управления МКД сказано, что УК осуществляет управление по каждому отдельному многоквартирному дому. Согласно этому определению каждый отдельный МКД рассматривается как самостоятельный объект управления.+

Поэтому услуга управления является основным видом деятельности УК подобно услуге по содержанию и ремонту общего имущества в МКД . Следовательно, расходы на услуги управления МКД должны отражаться на счёте 20 «Основное производство», а не на счёте 26 «Общехозяйственные расходы».+

Ведь по сути управляющая компания приходит на рынок ЖКХ для управления многоквартирными домами. Это источник доходов УК. Поэтому она должна сделать все, что прописано в договоре управления с собственниками помещений в МКД в отношении выполнения работ и предоставления коммунальных услуг для надлежащего содержания общего имущества в доме.+

Если проводить сравнительную классификацию работ и услуг управляющей компании, то услуги управления по приоритету займут самое почётное место среди всех остальных.+

Логически неверно сажать затраты по управлению МКД на счёт 26 «Общехозяйственные расходы». Поскольку в Инструкции по применению плана счетов бухгалтерского учёта ( ) сказано, что «Счёт 26 «Общехозяйственные расходы » используется для обобщения информации о расходах УК для нужд управления, не связанных напрямую с производственным процессом.+

Счёт 26 «Общехозяйственные расходы» может использоваться, если УК кроме управления МКД занимается и другими видами деятельности, не связанными с управлением. В этом случае расходы на управление УК будут накапливаться на счёте 26, а потом распределяться на соответствующие субсчета к счёту 20 по доле выручки от каждого вида деятельности.+

Всё вышеописанное является правилами ведения раздельного учёта по НДС в отношении облагаемых и не облагаемых НДС работ и услуг и служит базой для формирования учётной политики УК.+

.

Отражение затрат на управление МКД на счете 26 «Общехозяйственные расходы»

Мы не ошибёмся, если скажем, что этим методом пользуется много управляющих компаний, которые сажают расходы на содержание и ремонт общего имущества на счёт 20, а затраты на управление МКД - на счёт 26.+

Полдела посадить расходы на счёт 26. Но потом начинается настоящая головоломка, куда отнести собранные на этом счёте расходы. Согласно п.9 ПБУ 10/99 «Расходы организации» и Инструкции по применению плана счетов бухгалтерского учёта (Приказ Минфина РФ №94н от 31.10.2000 ), затраты на услуги управления МКД, которые отражаются на счёте 26 «Общехозяйственные расходы», могут ежемесячно списываться 2 способами:+

• в качестве условно-постоянных - Дт 90-2 «Себестоимость продаж»;
• в себестоимость работ или услуг - Дт 20, 23, 29.

Эти расходы таким способом можно списать только на управление МКД, а на содержание и ремонт общего имущества и на коммунальные услуги нельзя.+

Стоимость коммунальных услуг для потребителей должна обязательно быть равна затратам на их приобретение (п.38 Правил предоставления коммунальных услуг, утверждённых в ПП РФ №354 от 06.05.2011 ). Если 1 кубометр воды куплен за 100 рублей, то продать его можно только за 100 рублей. Нельзя сверху накрутить долю расходов со счёта 26 «Общехозяйственные расходы», поскольку стоимость приобретения и реализации КУ не совпадут.+

Если обратится к судебной практике в области применения льготы по пп.30 п.3 ст.149 НК РФ , то в подавляющем большинстве случаев суды считают, что от обложения НДС освобождаются операции по реализации работ/услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД по стоимости, равной стоимости их приобретения у РСО (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18 июня 2014 г. по делу №А17-2773/2013 ).+

Если списать стоимость услуг управления со счёта 26 «Общехозяйственные расходы» на стоимость услуг по содержанию и ремонту общего имущества, то получится разница за счёт распределенных затрат на управление. В этом случае налоговые инспекторы смогут обоснованно предъявить УК претензии. Выходит, что с точки зрения жилищного законодательства вкупе с Налоговым кодексом этот подход может вызвать нарекания со стороны налоговых органов.

Так как управление МКД является основным видом деятельности УК, то и расходы по этой статье должны формироваться на счёте 20 «Основное производство». При этом, счёт 20 имеет преимущества для отражения затрат на управление МКД перед привычным способом отражения этих расходов на счёте 26. Поэтому имеет смысл всё таки отражать расходы в бухгалтерском учёте правильно.+

Перечислим эти преимущества:

• затраты на управление конкретным многоквартирным домом можно отражать на счёте без привязки к методам распределения расходов в зависимости от площади МКД, фонда оплаты труда и прочих критериев;
• экономия на НДС. Если в учётной политике компании признать управление МКД отдельной услугой, то отпадает надобность делить входящий НДС по работам и услугам, приобретённым для целей управления домом на облагаемые и необлагаемые НДС операции (п.4 ст.170 НК РФ ). Весь НДС с услуги управления МКД можно принять к вычету, так как она облагается НДС в полном объёме.

Учётная политика УК

С 2015 года в целях соответствия Стандарту раскрытия информации (Постановление Правительства РФ №731 ) управляющие компании должны вести раздельный учёт доходов и расходов. Это нужно для того, чтобы в годовом отчёте управляющей компании правильно отразить требуемые данные.+

.

Поэтому имеет смысл прописать в учётной политике вашей управляющей компании правила ведения раздельного учёта доходов и расходов. Надеемся, что наша статья вам в этом помогла.+

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ , сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 ( ). Мы всегда рады вам помочь!

RS:

Для активных граждан разбирающихся с УО по ЕПД.

У вас в ЕПД либо должна быть одна строка " СОДЕРЖАНИЕ и ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ",

Либо,и это наиболее правильнее,в таком виде (с тире!!)

Содержание и ремонт:

Управление

Содержание

Текущий ремонт

И сложив их,СУММА ТРЁХ строк с ТИРЕ перед словами,это и даёт ОБЩУЮ Сумму в денежном выражении Ваши ОПЛАТЫ за 1м2, Вашей общей площади квартиры.