Что черные риэлторы. Черные риэлторы, что делать если с ними столкнулся? Как бороться с аферистами и стоит ли это делать

Малый бизнес

Все чаще в сводках криминальных новостей появляется информация о разоблачениях банд
черных риэлторов. Зачастую за их срок «работы» сотни владельцев недвижимости и покупателей оказываются обманутыми и лишенными внушительных сумм денег. А для кого-то доверие черным риэлторам вообще стоило жизни. К сожалению, менталитет наших граждан и желание сэкономить приводит к негативным, а порою и трагическим последствиям.

Кто такой «черный» риэлтор

Многие люди под данным понятием зачастую подразумевают не то, чем это является на самом деле. «Черный» риэлтор может работать в крупной компании, проворачивая незаконные дела. В основном, черные риэлторы входят в так называемую организованную преступную группу, где помимо него есть свой нотариус, сотрудник ЖЭКа и, в отдельных случаях, представитель правоохранительных органов.

Что должно насторожить при работе с риэлтором

Как правило, черные риэлторы заманивают в свои сети клиентов более низкой ценой и быстротой оформления сделки. Бытует мнение, что черные риэлторы «работают», в основном, с социально неблагополучными людьми, но нередко жертвами обмана становятся даже состоятельные граждане. В их случае главный козырь мошенников заключается как раз на манипулировании желанием клиента сэкономить на цене приобретаемой недвижимости.

В целом нельзя сказать точно, что жертвой черного риэлтора может стать сосед-алкоголик или же одинокая бабушка из ближайшего подъезда. Любой человек в нашей стране рискует попасться на удочку мошенникам. Но, как говорится, просвещен, значит, вооружен, поэтому следует знать, на что необходимо обратить внимание при сделке, сопровождающей любые манипуляции с недвижимостью.

Признаки того, что вы работаете с черным риэлтором

Во-первых, найденная недвижимость имеет подозрительно низкую стоимость процентов на двадцать дешевле рыночной.

Во-вторых, никто из мошенников не будет просвещать покупателя в историю той или иной квартиры, стараясь замять данный вопрос. А во время заключения договора клиенту настоятельно порекомендуют обратиться к определенному нотариусу, который также входит в преступную группу.

Ответственность за сохранность собственных денежных средств лежит на каждом из нас, поэтому прежде чем «бросаться» на первое попавшее выгодное предложение, хорошенько взвесьте все доводы. Не рискуйте, а обращайтесь только в проверенные агентства недвижимости и к тем специалистам, с которыми до вас уже сотрудничали ваши друзья или родные. Нотариус, оформляющий документы, также должен иметь хорошие рекомендации от людей, которым вы доверяете.

Всем известно еще из 90-х о черных риэлторах. Им пришла пора сменить маски. Они уже не спаивают алкоголиков и не запугивают одиноких стариков. Даже профессиональные соседи уже не столь популярны, хотя еще и встречаются. Суды намного реже стали заселять собственников долей квартиры.

В настоящее время черные риэлторы любят «работать» со средним классом. Кто может подумать, что обратившись в микро финансовую организацию, можно остаться без жилья? Какие же схемы используются для этого? Где найти защиту, если вы уже, что называется, влипли?

В настоящее время большинство черных риэлторов называются гордым словом кредитный брокер. У них имеются официальные офисы. Часто в центре города. Компьютеры, молодые сотрудники, которые встречают каждого клиента радостно, вежливо и обходительно. В результате, взяв кредит, люди лишаются жилья.

Как это происходит? Человека уговаривают взять кредит под залог квартиры. Ну или другой недвижимости. На этом этапе идет качественная психологическая обработка. Не гнушаются эти «брокеры» и нечестными способами. Имеются случаи, когда клиентам в напитки подсыпались различные препараты. В результате человек не в состоянии ни толком прочитать, ни запомнить содержание подписываемых документов. Тогда в стопке бумаг можно найти и договор о купле-продаже квартиры. Ну, если черные риэлтеры работают грубо, то возможен вариант подделки подписи клиента.

Обманутые люди даже не догадываются, что квартира им не принадлежит. Они оплачивают коммунальные услуги. Квитки приходят на их имя. Внешне все в порядке. А когда кредит погашен, на пороге появляются новые собственники. А квартира оказывается не единожды продана.

Другая схема заключается в том, что человеку прямо предлагается продать свое жилье. А потом ему вернут его собственность по договору обратного выкупа. Только документы о возврате составляются со всеми возможными нарушениями. Чтобы человек потом не придрался, момент подписи бумаг о купле-продаже записывают на камеру, где человек вслух произносит что полностью осознает свои действия.

Иногда мошенническая схема предполагает такие условия кредита, которые просто невозможно выполнить. Денег едва-едва хватает на выплату процентов. Чтобы вырваться из этого круга, клиенту предлагается продать жилье.

Не гнушаются черные риэлторы и схем, проворачиваемых в агентствах недвижимости. Допустим, вы хотите продать квартиру. Вам (с целью увеличения стоимости) предлагают ремонт. Нет денег? Зато есть инвестор, готовый под залог квартиры ссудить вам нужную сумму. Дальше все по схеме: подлог или невыполнимые условия. В результате вы, как и хотели, избавляетесь от своей недвижимости. Но денег при этом не получаете.

Черные риэлторы, благодаря своей деловой хватке, выходят на новый уровень. Теперь их интересуют бизнесмены среднего звена. Для них открыты кредиты на развитие бизнеса. Часто попадаются начинающие предприниматели с огнем в глазах. Они готовы на все ради своего детища. Им кажется, что они пришли за помощью к таким же предпринимателям. Результат предопределен – клиенты остаются без квартиры.

Почему же так происходит? Все дело в том, что деятельность микрофинансовых организаций никем не контролируется. Они абсолютно спокойно диктуют свои условия. Возвратность таких кредитов никого не интересует.

При этом рейдеры не всегда представляют криминальные структуры. Иногда здесь состоят целые семьи. Иногда человек, который пришел устраиваться на работу в подобную организацию, уверен, что все честно. А потом тебя уже так просто не отпустят. Иногда здесь работают и сами жертвы. После продажи их поселяют в другом жилье с правом отработки. Им приходится обманывать других.

Как же не попасть в подобную ситуацию?

Оптимальный вариант – избегать займов под залог недвижимости. Необходимо предполагать, что при любом обращении в микро финансовую организацию вы подвергаетесь риску столкнуться с мошенничеством.

Все сделки необходимо заключать в присутствии опытного юриста. Такого человека лучше найти по рекомендации друзей или знакомых. Если вам не дают возможности связаться с юристом, не дают время подумать и давят на вас, в такой ситуации безопаснее уйти.

Если во время работы с кредитным брокером или подписанием документов вы плохо себя чувствуете, или, как вам кажется, ваши действия неадекватны, срочно все бросайте и обращайтесь к врачу. Если вам подсыпали какой-либо препарат, его можно выявить при лабораторных анализах. Тогда, если вы уже подписали бумаги, можно будет обратиться в суд и завести уголовное дело.

Если на пороге вашего дома уже появился новый собственник, самое важное сохранять спокойствие. Выселяться при этом не надо ни в коем случае. Право на выселение есть только у судебных приставов. Даже у сотрудника МВД нет такого права.

Даже вселиться новый собственник может только с разрешения живущего в квартире человека или на основании решения суда и в присутствии приставов.

В любом случае, если у вас есть подозрение, что вы совершили сомнительную сделку, сразу обращайтесь в суд. Срок давности составляет от одного до трех лет. Затем все будет намного сложнее. Быстро исправить ошибку не получится. Но сдаваться не нужно.

Постарайтесь избегать мошенников и удачи вам.

Как обезопасить себя от черных риэлторов, не становиться жертвой опасных схем мошенников, которые работают с престарелыми одинокими людьми, пенсионерами, имеющими в собственности квартиры, рассмотрим эффективные способы.

Кто находится в зоне риска интереса черных риэлторов:

одинокие люди;
пенсионеры и пожилые;
инвалиды различных групп, особенно 2-й и 1-й;
малоимущие;
алкоголики и наркоманы;
люди с психическими расстройствами;
если проживают одни без родственников;
имеющие большие долги по коммунальным платежам.

Основной фактор, который объединяет всех перечисленных выше людей - наличие в собственности жилья! Это и есть цель черных риэлторов.

Какие способы обмана используют черные маклеры:

обещают переселить в более маленькую квартиру, такую же благоустроенную, но на окраине города или в соседней деревне;
угрожают физической расправой в случае отказа подписания дарственной или завещания или договора ренты;
подселяют в соседние комнаты коммуналки бичей, алкоголиков и дебоширова, чтобы снизить стоимость продаваемого жилья;
спаивание спиртными напитками, наркотиками, чтобы добиться подписания договора купли-продажи или дарственной;
подделывают документы, чтобы оформить квартиры одиноких собственников, не имеющих родственников;
подделывают документы и продают квартиру хозяина без его согласия;
становятся опекунами за инвалидами или психически нездоровыми людьми и т.д.

Что используют :

«свои» специалисты: юристы, нотариусы, риэлторские конторы;
информаторы из ЖЭКа, управляющих организаций, соседи, дворники и т.д

Виды черных риэлторов :

те, которые вынуждают продать долю в коммуналке любыми способами;
те, которые занимают деньги под залог жилья;
те, которые заключают договор ипотеки с невыгодными для заемщика условиями в случае просрочки, а факт просрочки провоцируют сами.

При этом черные риэлторы действуют часто в рамках уголовного и гражданско-правового законодательства, поэтому редко попадают за решетку и часто продолжают свою деятельность даже, если им предъявляют обвинения.

Как обезопасить себя от чёрных риэлторов

Прежде всего, чтобы защититься от черных риэлторов, необходимо знать схемы, по которым они работают, вот список:

физическое устранение владельца квартиры и завладение его собственностью по поддельным документам;
кража денег при проведении расчетов за продажу или покупку квартиры;
продажа жилища целому ряду покупателей вместо одного;
подделка документов собственника и правоустанавливающих документов;
принуждение хозяина жилья продать квартиру насильственными методами или путем отъема удостоверяющих личность документов, чаще схема используется на одиноких, пенсионерах и малоимущих;
представляют в качестве продавца лицо по доверенности, но которое не имеет права продавать квартиру, сделка с таким «продавцом» является недействительной;
берут задаток в круглую сумму после показа квартиры и исчезают в неизвестном направлении.

Черные риэлторы особенно охотятся на тех, кто не имеет родственников, которые могут обнаружить, что человек не выходит на связь или просто отсутствует продолжительное время и могут обратиться в полицию и подать в розыск.

Как защититься от чёрных риэлторов

В качестве защиты необходимо принять превентивные меры, например:

если задаток на приобретаемое жилье больше 30 тысяч рублей, то уже стоит задуматься и спросить о причинах такого большого размера задатка, обратить внимание на содержание соглашения о задатке и правильно написать расписку. Читайте про ;
квартиры с плохой «историей», т.е если по правоустанавливающим документам неизвестно кто сособственник, был ли собственник женат при приобретении квартиры, кто участвовал или отказывался от приватизации - это потенциально опасные для покупки объекты недвижимости;
если продавец не уточняет есть ли среди прописанных инвалиды, лица, отбывающие срок в МЛС, несовершеннолетние собственники, можно с уверенностью сказать, что опасно покупать такое жилье;
квартиры, доставшиеся в наследство, могут быть оспорены в суде и деньги уже не вернешь;
продажа по доверенности, любимый способ черных риэлторов, особенно, когда в ней указано, что деньги за продажу квартиру должно получить доверенное лицо;
оформление покупки по сниженной стоимости, в этом случае, если продавец передумывает продавать жилплощадь, покупатель получает возврат денежных средств в том размере, что указана в договоре, а не фактически оплаченную сумму.

Как защититься от черных риэлторов одинокому человеку, если живешь один или одна, пенсионеру , способ тоже есть, например:

оформить родственника или знакомого человека, которому доверяешь долю в квартире (не всю квартиру, а только долю, причем, самую маленькую, например 1/6 или 1/4). В этом случае, для продажи вашей доли черному риэлтору понадобится сначала оповестить сособственника, владеющего долей, а потом получить его письменное согласие. А если он даже умудриться продать вашу долю, то человек, на которого вы зарегистрировали 1/4 или 1/6 долю сможет оспорить сделку и вернуть вам квартиру;
оформить опекунство над престарелым или одиноким человеком. В этом случае никаких действий с недвижимостью черный риэлтор произвести не сможет без согласия опекуна. Понятное дело, опекун должен быть надежным человеком!
при утере паспорта (удостоверяющего личность документа) обязательно обратиться в правоохранительные органы с заявлением на пропажу и восстановление, а так же признание недействительным утерянного документа;
не открывайте неизвестным людям двери своей квартиры, даже если они представляются работниками полиции и одеты в форму, если говорят, что у вас долги и они пришли вас выселять. помните, что без постановления суда они не имеют право это сделать. а по постановлению суда работают только судебные приставы, которые должны быть одеты в спецформу и предъявить свои удостоверения и постановление в развернутом виде.

Помните, что черные маклеры ищут жертву не только среди тех, кто продает или покупает недвижимость, поэтому примите к сведению, как обезопасить свою квартиру от черных риэлторов и используйте защиту, перечисленную в списке способов, указанных выше.

Как можно спастись от черных риэлторов? Специфика и особенности жизни в России построены так, что каждый может столкнуться с мошенниками разного рода и квалификации. В стороне не остались и черные риэлторы. Однако не значит, что каждый риэлтор – это аферист и мошенник, который пытается всеми силами отобрать квартиру. Просто есть некоторые люди, которые используют любые способы для получения наживы.

Поэтому главная мера защиты – внимательно просматривать документы, которые дает риэлтор , а также вчитываться в любую бумагу, которую придется подписывать. В противном случае встреча с риэлтором может стать трагической.

На что важно обращать внимание?

При разговоре с потенциальным сотрудником важно думать о том, что это обман. Первое, на что необходимо обратить внимание, это наличие офиса. В идеале лучше увидеть офис самостоятельно, без обмана, а не просто довериться человеку на слово. Таким офисом является агентство недвижимости. Это место должно быть обжито, у него должно быть соответствующее оборудование и обширный по численности штат работников. Если же черный риэлтор аргументирует отсутствие офиса работой дома (ну, на офис деньги нужны, а они предпочитают экономить), то с такими лучше вообще не иметь никаких дел.

Второй момент, на который следует обратить внимание, это лозунги. У мошенников есть красочные слоганы с обманом что-то вроде «сделаем быстро, качественно», «в самые короткие сроки» или «от Вас ничего не требуется», и прочие в таком же духе. То, что компания специально торопится, должно вызвать, как минимум, сомнения. Кроме того, черные риэлторы будут стараться надавить на доверчивого человека любым доступным способном, чтобы сделка состоялась и завершилась как можно быстрее. Это тоже ход с обманом .

Что касается настоящих, добросовестных сотрудников, то они не будут торопиться, так как излишняя спешка в таких вопросах карается для них штрафом из-за скорости и обмана . Кроме того, они будут долго и упорно искать подходящие варианты недвижимости, а не отдавать первые попавшиеся.

Третий момент – речь. Если черный риэлтор употребляет те речевые обороты, которые от цивилизованного человека обычно нельзя услышать, а также фразы вида «Вы не доверяете нашей компании?», то лучше найти кого-нибудь другого.

Чего нужно избегать

Первое, без чего нельзя проводить сделку без обмана , это отсутствие необходимых экспертиз для оценки недвижимости. Больше всего это касается даже не продажи, а обмена одной квартиры на другую. Черным риэлторам не нужен такой балласт, как проверка стоимости квартиры. Они платят за это деньги, плюс это долго, а если они мошенники, то для них эти проверки не несут никакой пользы.

Также не стоит подписывать договора о риэлторском посредничестве, если там есть пункт, согласно которому необходимо заплатить риэлтору только за поиск варианта. Кто знает, может быть, хозяин этого варианта откажется продавать квартиру , а услуга по поиску была выполнена. В таком случае риэлтор получит деньги только за то, что он указал адрес.

Избегать нужно и тех, о ком ничего неизвестно, они тоже могут обмануть . В самом деле, риэлторов и компаний, в которых они работают, очень много, поэтому лучше всего при необходимости обратиться к тем, у кого есть отзывы о работе. В идеале к тем, кто уже работал со знакомыми, друзьями или родственниками.

Еще одни момент: если все проверки были пройдены успешно, необходимо узнать о том, как будут передаваться деньги. Если риэлтору , то с него необходимо взять расписку о том, что он получил деньги и отдаст их кому надо. Важно при этом, чтобы он указал данные паспорта, а также причину и подробные обстоятельства, при которых он получил сумму денег. Надо проверить, чтобы не было обмана . При заключении сделки необходимо взять с собой экземпляр соглашения.

Продавец

Очень часто черные риэлторы работают вместе с продавцами. Для того, чтобы не попасть на такую махинацию и не стать ее жертвой, необходимо:

Познакомиться с продавцом лично и узнать его паспортные данные;
Взять соответствующую выписку из ЕГРП. Там можно точно установить, на кого зарегистрирована недвижимость, нет ли обмана;
Пойти к нотариусу, чтобы запросить данные о квартире, а также узнать данные о наличии или отсутствии наследников на эту квартиру.

Как защитить недвижимость

Самое страшное и опасное в деле черных риэлторов то, что они действуют на законных основаниях, то есть они составляет договора таким образом, что их нельзя будет в случае чего расторгнуть в короткие сроки в суде. Поэтому необходимо контролировать действия риэлторов и проверять всю информацию, которую они предлагают.

Есть отличный вариант защиты своей собственности – это оформление ее на близких в качестве наследства на будущее. Так, через наследство, можно будет обжаловать практически все сделки черных риэлторов, которые были заключены по обману.

И еще один вариант – если собственником квартиры является социально неустойчивый человек, то есть человек, который пьет, постоянно сидит в долгах или тот, кто находится на лечении, можно прописаться в его квартире. В такой ситуации он не сможет самостоятельно заключать договоры о продаже.

Если за квартиру образовываются долги, черные риэлторы могут появиться в виде приставов. Они скажут, что скоро заберут квартиру за долги. А потом, через пару дней, придут подельники и с добрым видом скажут, что этого можно избежать.

Важно! Всем кто столкнулся с черными риэлторами, если Вас обманули при продаже квартиры, дома, дачи, так же если обманули при покупке квартиры, дома, дачи, строения, земли, не знаете, что делать, куда обращаться:

Звоните по номеру горячей юридической линии 8-800-777-32-63 по жилищным вопросам, которая работает на всей территории России.

Юристы по жилищным вопросам и адвокаты по жилищным и уголовным вопросам кто зарегистрирован на Российском Юридическом Портале , проконсультируют Вас по всем вопросам и постараются помочь с учетом уже имеющейся практики.

Черные риэлторы есть едва ли не в каждом регионе России. География их преступной деятельности чрезвычайно обширна. Фактически везде, где люди продают недвижимость, существует риск стать жертвой квартирных рейдеров. 9111.ru рассказывает, как работают мошенники и как их судят, есть ли «черный список» черных риэлторов.

Как работают? Угрозы, побои и подставная пенсионерка
Один из самых громких процессов, посвященных преступной деятельности черных риэлтеров, завершился весной 2017 года в Москве. Преступную банду организовал бывший полицейский Евгений Макаров. До 2011 года он работал участковым в ОВД московского района Щукино, а после увольнения открыл риэлтерское агентство, которое специализировалось на купле-продаже долей квартир. В команду рейдеров входили юрист, пенсионерка и несколько жителей Северо-Кавказского региона. На пожилую женщину оформлялись доли в квартирах, но вселялась в них не бабушка божий одуванчик, а грозного вида жители Чечни, которые угрожали, а иногда и избивали других собственников жилья.
Например, в 2014 году в квартире на улице Судакова, в которой Мария Ермакова проживала с отцом-пенсионером, появились двое мужчин северокавказской наружности. Оказалось, что родная тетя Ермаковой продала свою долю в квартире и жить в ней на законных основаниях стали двое чеченцев.
«Черный риэлтор» Макаров предлагал Марии продать ему свою долю за 1 млн рублей или выкупить у него его долю, но уже за 4 млн. В противном случае гости из кавказской республики остались бы жить с женщиной и ее отцом. В итоге Ермакова сбежала из дома, а полиция вмешалась в ситуацию лишь через девять месяцев после начала конфликта.
Аналогичные сценарии Макаров реализовал с другими квартирами в столице, доли которых принадлежали разным людям. В некоторых случаях рейдеры применяли насилие. Дело банды черных риэлтеров Макарова стало первым, которое довели до суда и в котором применили статью 179 УК РФ («Принуждение к сделке»). Бывшего полицейского суд приговорил к 9 годам колонии, юрист получила шесть лет, пенсионерка - три года условно. Четверым жителям Чечни суд назначил от 4,5 до 7 лет колонии.

Полицейский и мошенники
Сотрудники правоохранительных органов нередко оказываются замешаны в квартирном рейдерстве. Так, в сентябре дошло до суда уголовное дело против четырех жителей северной столицы, которые проводили махинации с квартирами. В числе обвиняемых участковый оперуполномоченный. По версии следствия, банда черных риэлторов незаконно приобретала квартиры, являющиеся выморочным имуществом. Затем они проводили фиктивные сделки с целью придать недвижимости законный статус, а уже после продавали ее ничего не подозревающим людям.

Подделывали документы
В начале октября в суд в Пермском крае ушло дело банды черных риэлтеров, которые лишили жилья 20 собственников. Преступную схему разработал профессиональный риэлтор. На протяжении 2015 и 2016 годов злоумышленники находили квартиры собственников, которые умерли от асоциального образа жизни или у которых не было родственников. С помощью фальшивых документов черные риэлторы оформляли недвижимость на подставных людей. В итоге квартир лишились 20 законных наследников, а сумма ущерба составила почти 25 млн рублей.

Продавали и убивали
Порой квартирные рейдеры используют не только угрозы и фальшивые документы, но и не гнушаются совершать более жестокие преступления. Осенью 2017 года суд во Владимирской области вынес приговор банде черных риэлтеров, члены которой убили двоих человек. Костяк банды составляли супруги. Они находили одиноких людей, часто страдающих алкоголизмом, продавали их квартиры, полученные деньги присваивали себе, а затем запугивали своих жертв. Злоумышленники обманули 7 человек, двоих женщин они убили из опасений, что те обратятся в полицию. Трупы преступники закопали в лесу. Оба супруга, а также их сообщник, приговорены к длительным срокам лишения свободы.

Пирамида черных риэлторов
Темная история произошла в августе 2017 года в подмосковной Балашихе. Там мужчина заколол ножом женщину, которая пришла к нему домой с требованием выехать из квартиры. По информации СМИ, семья Яремчуков стала жертвой мошенников: планировали взять кредит, но вместо кредитного договора подписали договор купли-продажи четырехкомнатной квартиры. Во время процесса суд занял сторону риэлтора, которой в итоге и стала принадлежать квартира. Женщина в очередной раз приехала в Балашиху, чтобы потребовать освободить жилплощадь, а глава обманутого семейства, находящийся в состоянии алкогольного опьянения, ударил ее ножом в шею. Пострадавшая скончалась на месте. Позже выяснилось, что на убитую, которая являлась многодетной матерью, было зарегистрировано 25 объектов недвижимости. Правозащитники уверены, что женщина была лишь пешкой в чьих-то руках, однако вывести на чистую воду тех, кто стоял за ней, пока не удалось. Они же отмечают, что суд при вынесении приговора встал на сторону многодетной матери и даже не попытался разобраться в истинной подоплеке истории.
В «Общественном комитете по защите от квартирного рейдерства» говорят, что любая микрофинансовая организация на поверку может оказаться лишь ширмой, за которой скрываются черные риэлторы. Человек приходит за займом, а в итоге лишается жилья. Более того, затем своей жертве злоумышленники предлагают заработать на другую недвижимость. Многие от безысходности соглашаются и оказываются вовлеченными в целые пирамиды, занимающиеся квартирным рейдерством.

Существует ли «черный список» черных риэлторов?
Борьбу с черными риэлторами в Москве, Санкт-Петербурге и других городах ведут не только правоохранительные органы, но и общественные организации. В предыдущей главе уже был упомянут Комитет по защите от квартирного рейдерства. Есть и другие общественные инициативы. Горячая линия для пострадавших от квартирный мошенников работает в Москве рамках пилотного проекта «народный антирейдер». При все при этом «черный список» черных риэлторов не существует и не может существовать. Мошенники постоянно меняют вывески, чтобы как раз в эти «черные списки» агентств недвижимости и риэлторов не попадать.